Hvad koster en tilbygning?

Intro: Hvad koster en tilbygning?

Gæst: Jeg synes, man skal starte der med at finde ud af, hvorfor det er, I gerne vil bygge til. Og der er det jo helt klart, at en arkitekt kan hjælpe ved også at, altså vi har jo mange tilfælde faktisk, hvor man bliver kontaktet i forbindelse med en tilbygning, og i virkeligheden så finder vi ud af, at hvis vi lige rykker lidt rundt på nogle vægge og lige bum bum og lige sådan og sådan, jamen så får vi faktisk kabalen til at gå op og løser nogle rumbehov.

Morten: Ja.

Gæst: Så det, de troede, de skulle have en tilbygning, men vi kunne egentlig klare det inden for de eksisterende rammer.

Morten: Velkommen til Drømmevillaen. Podcasten, hvor vi jagter nybyggerdrømmen. Jeg er din vært Morten, og sammen med min hustru Ellen håber jeg, jeg snart er kommet i gang med vores Drømmevilla. Økonomi er naturligvis vigtig, når man taler omkring et nybyggeri. Det er det også, når man taler om en tilbygning, så det skal vi tale med Morten fra M4 Arkitekter om i dag, når vi stiller spørgsmålet: Hvad koster en tilbygning? Velkommen retur, Morten, i Drømmevillaen.

Gæst: Tak.

Morten: Fordi i episode 58 havde vi jo besøg af dig første gang, hvor vi talte om, hvad det koster at bygge hus. Men den samtale blev vi jo ikke sådan helt færdige med, så det blev vi nødt til at gentage her og så egentlig begynde at tale lidt omkring noget tilbygning.

Gæst: Ja.

Morten: Men inden vi kommer dertil, lad os lige, for dem der ikke mødte dig i episode 58, hvem er du?

Gæst: Jamen, jeg er arkitekt hos M4 Arkitekter.

Morten: Ja.

Gæst: Og vi beskæftiger os faktisk kun med private bygherrer. Så det er alt fra lejligheder til villaer.

Morten: Ja.

Gæst: Og det er transformering af bygninger, tilbygninger, ombygninger, renovering. Jamen, alt hvad den private bygherre kan finde på. Så vi har egentlig valgt at sige fra og nej til offentlige og kontorbyggerier og så videre, fordi vi synes, vi har en forkærlighed for private byggerier, så det har vi valgt at beskæftige os med.

Morten: Ja, spændende. Jamen, vi har jo også stødt på hinanden og også stødt på din kollega Thomas endnu tidligere. Så jeg er lidt nysgerrig på, hvad fik I egentlig ud af at være med i episode 58? Hvad har I fået ud af det?

Gæst: Jamen altså, jeg synes jo egentlig den der snakken omkring nybyggeri har været super interessant. Også måske at høre sig selv egentlig fortælle, også hvad det egentlig er, vi sidder og fortæller alle vores kunder.

Morten: Ja.

Gæst: Så at dykke ned i det på den måde, og samtidig har vi også fået mange positive tilbagemeldinger fra folk, der faktisk har hørt den podcast og siger, at jamen, vi har hørt dig i den og den, og det var meget interessant og så videre.

Morten: Ja, spændende. Jamen, vi kan også se det i vores data for podcasten. Vi talte om det lige før, vi hoppede ind, at det faktisk var den næstmest afspillede episode i Drømmevillaen på den dag, hvor vi optager i dag.

Økonomi og markedet lige nu

Gæst: Ja, det er jo interessant.

Morten: Så det har selvfølgelig været populært, og det er jo selvfølgelig også, fordi det handler om økonomi, og det er et emne og et tema, som selvfølgelig alle nybyggere går op i. Og også det, vi skal tale videre omkring i dag.

Gæst: Ja. Og især fordi, og det er jo noget af det, som vi går rigtig meget op i. Det ved jeg ikke, om jeg fik sagt sidste gang, men vi har jo lavet sådan et helt økonomisystem, som vi prøver at videreudvikle på hele tiden, altså netop: Hvad fanden koster det egentlig?

Morten: Ja.

Gæst: Undskyld, jeg bander, men. Men hvad koster sådan noget? Det vil alle jo vide i sidste ende, og især banken. Og så er der de få, som ikke skal i banken, men selv for de få, som ikke skal i banken, viser det sig, at det er lige så vigtigt. Fordi hvad koster det? Og derfor laver vi nogle meget, meget langhårede økonomiske overslag i alle vores projekter, som vi prøver at, der er også nogle, der tror, det er et tilbud, men vi prøver at lave en realistisk forventningsafstemning i forhold til økonomien i byggeriet.

Morten: Ja.

Gæst: Og vi deler det faktisk op i sådan en basis og en luksusudgave. Så man siger, jamen det her mener vi, det skal dertil. Og så er der alt krydderiet, kan man sige, med de lækre materialer og det ekstra ovenlys og hvad man ellers kan finde på i en luksusversion. Og så har man ligesom to budgetter, og så kan man jo mikse dem sammen og sige, jamen, det må vi nedprioritere, fordi det er jo først i sidste ende, at man så får de faktiske priser, når man har lavet et helt projekt. Men forskellen på en privat og en offentlig bygherre er jo, at vi kan jo ikke tillade os i det private segment at overskride et budget med en halv milliard. Det går ikke så godt.

Morten: Desværre.

Gæst: Ja. Eller heldigvis, kan man sige.

Morten: Så, Morten, jeg kan se, du var med sidst gang i starten af oktober måned sidste år, altså i 2023. Nu taler vi april måned her, hvor vi optager det. Så vi er et halvt år længere fremme.

Gæst: Ja.

Morten: Og der er også sket meget på det her halve år. Er der noget, du kan se, hvis vi taler omkring økonomi? Er der noget, der sker? Kan vi se priserne, er de på vej op? Er de på vej ned? Er det renter, man taler om? Inden vi dykker ned i det konkrete økonomiske på et byggeri, er der nogle trends eller ting, du kan se, der har forandret sig?

Gæst: Altså, jeg synes, det har fundet sig et leje nu. Det er ligesom blevet stabilt. Selvom renten jo er høj i forhold til, hvad vi har været vant til, så virker det som om, at der er blevet lidt mere ro på markedet. Der var meget uroligt på det tidspunkt, vi snakkede sammen sidste gang. Men det er som om, at der måske også er sådan en optimisme på, at renten vil falde, og det har jo også været skrevet i medierne, at man forventer, at den falder.

Morten: Ja.

Gæst: Og så videre, men der er også mange opsparede midler i det her land. Så der er måske også nogle, der har puttet lidt med deres penge, og vi oplever jo faktisk, at der er kommet meget godt gang i den i forhold til byggeriet. Og der er heldigvis også mere fokus på måske at gøre noget ved den eksisterende boligmasse. Og der er jo mange, der er glade for at bo der, hvor de bor, og ender med at ombygge deres hus eller mangler nogle flere kvadratmeter at bygge til. Frem for at rive ned og bygge nyt.

Morten: Ja.

Gæst: Som vi talte om sidste gang.

Hvorfor vælger folk at bygge til?

Morten: Ja. Og det er jo lige nøjagtigt også det her med tilbygning, som vi skal prøve at dykke lidt ned i i dag. Hvorfor er det egentlig, du oplever, at folk vælger at bygge til eller bygge om i stedet for at bygge nyt?

Gæst: Jamen, jeg tror, der måske også er kommet en, altså det er jo den vej, vi skal på sigt. Hvis man nu kører sig op i helikopteren og kigger på den klode, som vi gerne skulle bevare, og måske gerne skulle, eller kloden skal nok overleve, men måske være med os, menneskeheden.

Morten: Præcis.

Gæst: At vi jo er i gang med at ødelægge den for os selv. Så jeg tror, vi skal til at tænke meget drastisk og meget kraftigt over, at man prøver at bibeholde den bygningsmasse, der er, og så gøre noget ved den. Og hvis man ikke har, selvfølgelig får man nogle andre behov her i livet, og man bor for småt og så videre, så enten skal man jo flytte, eller det kan også være en omkostningstung model. Men det kan også være, man siger, jamen alt fungerer jo egentlig der, hvor vi bor, og vi er superglade for det område, og børnene går i skole der og så videre og så videre. Så nu er vi nødt til at lave en tilbygning.

Morten: Ja.

Gæst: Og så skal vi finde ud af, hvordan gør vi så det?

Morten: Har du nogen idé om, at andelen af tilbygninger og ombygningsprojekter hos jer kontra de nybyggede, hvordan ser det ud? Er det 50/50?

Gæst: Nej, hos os har vi jo fokuseret meget på den der transformering af bygninger. Vi har også nybyggeri, men det er slet ikke det, vi dyrker mest. Der er det ombygninger og tilbygninger.

Morten: Ja, okay.

Gæst: Så jeg vil sige, det er sådan noget 80-20, måske.

Morten: Ja, spændende. Jeg tænker også, der er nogle gode arkitektoniske udfordringer ved egentlig at bygge om i stedet for at bygge nyt, kan man sige, på den faglige front. Men prøv at høre, Morten, det helt indflyvningsspørgsmål her, og hvis du kan svare på det her, så tænker jeg, så er vi jo færdige med at optage om 30 sekunder. Så det korte svar på spørgsmålet: Hvad koster en tilbygning? Hvad er det?

Prisniveauet på en tilbygning

Gæst: Ja. Ja, det er et supergodt spørgsmål. Nu vil jeg ikke sige det samme, som jeg sagde, da man skulle tegne et nyt hus. Men det gør jeg så måske alligevel. At sige, hvad koster en ny bil?

Morten: Ja.

Gæst: Men hvis jeg alligevel skal sætte nogle tal på, så kan jeg jo se erfaringsmæssigt de priser, som vi får ind. Alt det, man læser på nettet om, at det koster 15-20.000 per kvadratmeter, det er altså ikke noget, vi oplever. Men hvis du googler på nettet tilbygning pris og sådan noget, så er det de tal fra 90'erne, du får fat i.

Morten: Ja.

Gæst: Altså vores erfaring er, at det ligger mellem 30 og 50.000.

Morten: Okay.

Gæst: Og der kan man så sige, ja, det lyder voldsomt. Ja, det er det også. Men det kommer jo helt an på kompleksiteten og materialevalg. Der er jo simpelthen så mange detaljer og udfordringer. Og vi får jo tit den der: jamen det er jo bare en tilbygning.

Morten: Ja.

Gæst: Men så kan man vende om, altså det der med bare en tilbygning, hvad betyder det? For når du tilbygger noget, som allerede er der, så skal du jo tage hensyn til det eksisterende. Og det er altid mere komplekst, end at du bygger nyt.

Morten: Ja.

Gæst: For når du bygger nyt, så bygger du også meget større til gengæld, så det bliver jo dyrere. Men kvadratmeterprisen vil nok være højere ved en tilbygning ofte, fordi du skal få det til at smelte sammen med det eksisterende, om du så bygger ud i terræn eller du bygger ovenpå. Der er mange måder at gøre det på jo. Forlænger du dit hus, eller bliver det en knopskydning, eller kommer der en ekstra etage på og så videre.

Morten: Overrasker det folk, når du taler med dem, at faktisk kvadratmeterprisen bliver dyrere på en ombygning, end det gør på et nybyg?

Gæst: Altså på en tilbygning.

Morten: Ja, på en tilbygning.

Gæst: Ja. Ja, det gør det for nogen, og der er andre, der også siger, men når du så kigger på selve beløbet, så er det jo nogle helt andre beløb, du er ude i, fordi du har jo nogle eksisterende kvadratmeter, som skal udvides. Det er jo sjældent, at vi har tilbygninger på 100 kvadratmeter for eksempel. Det vil jo typisk være, og man skal også passe på, man ikke bygger for småt. Vi har lavet tilbygninger på helt ned til 10 kvadratmeter, men de bliver jo sådan noget 100.000 per kvadratmeter. Fordi det er de samme maskiner, det er de samme, alle håndværksfag er inde over, men det er bare lidt mindre, om du har 30 kvadratmeter fundament, eller du har 10.

Morten: Det er klart.

Gæst: Så det er jo mere maskiner og materiel og så videre, arbejdstid, der koster frem for materialeprisen.

Morten: Præcis.

Gæst: Og man skal også, så det er vigtigt, når man bygger til, at man finder en fornuftig størrelse, og der vil jeg sige sådan noget omkring 25 kvadratmeter og opefter. Det skal man næsten.

Faldgruber og ting der påvirker prisen

Morten: Ja. Og jeg tænker jo også, at nu taler vi meget omkring lige den konkrete pris her, men som du også siger, så er det jo nogle andre typer af kvadratmeter, som man ofte vil bygge på. Så hvis vi skal prøve at bevæge os lidt væk fra den konkrete kvadratmeterpris og så måske tale lidt mere omkring de parametre, der påvirker prisen, hvis man ønsker at bygge eller tilbygge mere fornuftigt. Hvad er det så for nogle afgørende parametre, der påvirker, hvordan økonomien ser ud?

Gæst: Jamen, jeg synes, man skal starte der med at finde ud af, hvorfor det er, de gerne vil bygge til. Og der er det jo helt klart, en arkitekt kan hjælpe ved også at, vi har jo mange tilfælde faktisk, hvor man bliver kontaktet i forbindelse med en tilbygning, og i virkeligheden så finder vi ud af, at hvis vi lige rykker lidt rundt på nogle vægge og lige bum bum og lige sådan og sådan, jamen så får vi faktisk kabalen til at gå op og løser nogle rumbehov.

Morten: Ja.

Gæst: Så det, de troede, de skulle have en tilbygning, men vi kunne egentlig klare det inden for de eksisterende rammer. Det sker faktisk ofte. Andre gange siger vi, jamen, det er fint, men så kan der være nogle andre ting, altså vi skal have en bedre kontakt til haven, og vores hus ligger ret højt og så videre.

Morten: Ja.

Gæst: Eller vi vil egentlig gerne bygge ovenpå, fordi der er en fantastisk udsigt, og vi skal have børnene ovenpå, og vi skal bo nedenunder, eller vi skal lave nogle, der kan være rigtig mange ting i spil. Og der er også nogle områder, hvor man siger, rent ud fra en økonomisk betragtning, at det er billigere at bygge end den kvadratmeterpris, du kan få for det. Så det er altså en økonomisk model, som faktisk er rigtig god mange steder, altså i nogle kommuner.

Morten: Ja.

Gæst: Så kan man lige så godt udnytte grunden optimalt. Men der vil vi så snakke om bæredygtighed og så videre, og det er jo så en anden historie. Så der er mange overvejelser, der ligger bag. Der er jo også sådan, jamen, må du bygge til? Og hvor meget må du bygge til?

Morten: Ja.

Gæst: Og du skal undersøge dine jordbundsforhold. Der er jo også nogle meget klassiske: bor du på noget, der hedder Moseskræm og Oliefabriksvej og et eller andet, så er der høj...

Morten: Så er der et eller andet sandsynlighed for, at du lige skal tage dig i agt.

Gæst: Ja, så der er det vigtigt, man får undersøgt sine jordbundsforhold og alle sådan nogle ting. Får fundet ud af det, inden du går videre, og finder ud af, jamen, kræver det ekstra fundering? Fordi så kan du også tage forbehold for det i dit projekt, inden at du sender det i udbud. Hvis du ikke undersøger sådan nogle ting, så får du priser tilbage, som tager udgangspunkt i en normal fundering.

Morten: Ja.

Gæst: Og så kan en entreprenør jo egentlig tage, hvad han vil, når han så finder ud af, at du skal ni meter ned. Og så får du den vildeste ekstraregning. Så der er bare mange ting, man skal undersøge inden.

Morten: Så nu nævnte du det her med jordbundsforholdene. Kan det være andre større faldgruber eller misforståelser, som egentlig kan være med til at gøre sådan et projekt unødigt dyrt?

Gæst: Ja. Det kan selvfølgelig også være, at der er nogen, der vil spare en landinspektør væk.

Morten: Ja.

Gæst: Og han er faktisk super vigtig i sådan noget her. Fordi de fleste mennesker kender afstandskravene, der er, når du bygger til, som er 2,5 meter. Men så er der noget, der hedder skrå højdegrænseplan. For hver meter, du går ind, så må du gå 1,4 op. Og så må ydervæggens skæring med tagfladen ikke skære den der linje. Og det er der nogen, der glemmer, og så bliver husene for høje, og så skal de lige pludselig rykkes ind på grunden.

Morten: Ja.

Gæst: Og det er lidt skidt, hvis du så er gået i gang med at bygge. Så du kan se, der er mange af alle de her ting.

Morten: Det er noget bøvl.

Gæst: Så er der mange undersøgelser, du skal gøre inden. Og omkring bevaringsværdighed af dit hus også. Det er jo også en ting. Må du bygge til?

Morten: Ja.

Gæst: Og hvis du bygger til, hvordan skal det se ud? Nogle gange er der jo så strikse lokalplaner eller byplanvedtægter eller lignende, som gør, at det skal være bestemte materialer, bestemte arkitekturer og så videre. Så der er mange ting, man lige skal undersøge. Og der er det super vigtigt at få en arkitekt eller anden rådgiver på banen.

Morten: Ja.

Gæst: Så du får undersøgt alle de der, altså du ligesom får kridtet banen op for den her tilbygning. Og så er det også noget omkring geografien i det. Hvor skal det ligge i forhold til, hvor står solen? Kommer vi til at skygge for os selv, når vi sidder på terrassen? Der er jo virkelig mange ting og mange faldgruber.

Morten: Ja. Jamen, det kunne jeg da forestille mig.

Gæst: Og når man bygger til, så skal vi også kigge på de tilstødende, altså der hvor du bygger til. Så er det super vigtigt at kigge på de rum, der så ligger bagved den tilbygning, fordi det, du troede var oplyst og dagslys før, det bliver jo lige pludselig mørkt. Så det er du nødt til at tage højde for. Det er sådan nogle ting, vi skal have nogle ekstra ovenlys ind, eller hvordan får vi dagslys ind i de tilbageværende rum, eller hvad skal de så kunne nu, får de en ny funktion? Så det er også vigtigt ligesom på et maleri at kigge på hele huset. Når du bygger til, så er det ikke bare at kigge på tilbygningen, det er også at kigge på, hvad sker der inde bagved, og hvordan skal vi nu bruge vores hus, nu når vi gør de her ting.

Materialer, arkitektur og gensalgsværdi

Morten: Ja. Hvor kan der så egentlig være nogle penge at spare henne på sådan en tilbygning? Jeg tænker på, om der er nogle overvejelser, man kunne gøre sig. For eksempel, folk der har lyttet med til podcasten her, de ved, vi har ikke talt så meget omkring vores gamle hus her, men vi har fortalt lidt omkring det. Og noget af det, vi har, det er, vi har nogle gamle limtræsbjælker, som ligger ovre på vores loft og så videre. Kunne det være en idé, at man overvejer at genbruge nogle materialer, hvis det er, man rykker en del af huset ned? Eller er der sådan nogle ting, hvor du har nogle gode fif til, hvad man kunne overveje i forbindelse med sådan en tilbygning eller en ombygning?

Gæst: Ja, jeg tænker, man skal jo, det kommer lidt an på, hvordan du bygger til selvfølgelig. Men lad os sige, du bygger til på en facade. Så er det måske, der er jo flere måder at gøre det på. Så kan du sige, jamen, hvis du nu har et vindueshul, så der hvor du har et hul i muren i forvejen, der er ikke noget statisk eller farligt i at åbne et vindue ned til gulv for eksempel. Så har du i hvert fald en naturlig åbning der, som ikke kræver det store, i forhold til hvis du så udvider den i bredden, så skal du til at lægge en ny bjælke op og sådan nogle ting. Så der er nogle ting, hvor man ligesom genbruger den eksisterende adgang eller et hul i muren eller lignende.

Morten: Ja.

Gæst: Men det der med at bruge genanvendte materialer, der er jo både noget, hvem skal tage ansvaret for det? Det er en svær snak, fordi det der med at genbruge i forbindelse med en tilbygning, ofte bliver det jo noget nyt. Tilbygning er jo ny.

Morten: Ja.

Gæst: Så det der med at kunne, lad os sige, du tog et vindue ud fra facaden og ville bruge det ovre i tilbygningen. Men det kommer jo bare ikke til at gå, fordi de vinduer lever jo ikke op til de nyeste krav. For når du sidder med den her 30 centimeter ydervæg fra det gamle hus, så skal du måske op og have en, der har 42 centimeter for at kunne leve op til de sidste nye energikrav, som har ændret sig over tid og bliver skærpet mere og mere.

Morten: Ja.

Gæst: Så desværre er der ikke så mange materialer, du kan genbruge på den måde.

Morten: Og jeg kan også bare lige slutte fortællingen med vores hus her og vores limtræsbjælker. Det er jo, at man ville godt kunne bruge dem som noget synsmæssigt eller noget til at give en bestemt henvisning tilbage til, hvad det var. Men man kan ikke bruge det på nogen som helst måde til bærende konstruktioner, og der er ikke nogen, der vil tage det ansvar for den bærende konstruktion, hvis vi gik den vej. Men for syns skyld og bruge det på den måde, der kunne man godt bruge det. Men det er stadigvæk noget, der er dyrt at begynde at tænke ind i sådan et byggeri som det her. Så desværre står man jo der, at man ikke kommer til at kunne genbruge sådan nogle materialer, medmindre det bliver for syns skyld.

Gæst: Altså, jeg har gjort det tidligere i projekter, hvor man ligesom, lad os sige, det er en facadesten, hvor du så skal lave et ret stort hul ind til den nye tilbygning. Så har vi simpelthen pillet de der sten fra hinanden og fået dem afrenset, og så bliver det en del af den nye facade. For eksempel hvis der er mange vinduer, og du skal have en søjle, der ligger vinkelret på det gamle hus, så får du egentlig en muret søjle, som, hvis du gerne vil have et udtryk, hvor du nærmest ikke kan se, at du har bygget til.

Morten: Ja.

Gæst: For det er jo også en historie, man ligesom skal ind på og finde ud af: Hvad er det for en tilbygning, du ønsker? Skal du bygge noget, der ligner det eksisterende, som det måske altid skulle se ud på den måde, som det er lavet fra starten? Eller skal det være en kontrast?

Morten: Ja.

Gæst: Og det er jo sådan en stor diskussion. Det kan jeg også huske på arkitektskolen, at det var vigtigt, at man byggede noget for den tid, man er i. Men det er bare ikke sådan, virkeligheden forholder sig altid. Jeg har også snakket med nogle ejendomsmæglere om det her. Fordi det er altid sat, og det er jo super interessant som arkitekt at lave noget, som er kontrastfyldt til et ældre hus. Men det kan måske også være dig som arkitekt og din bygherre, som synes, at det er super fantastisk. Men i en salgssituation efterfølgende vil det altid være mere bøvlet at få sådan noget solgt, for alle har en mening om arkitektur.

Morten: Ja.

Gæst: Så hvis du har gået lidt for meget amok, selvom det godt kan være vellykket, men hvis du har bygget i samme stil som det eksisterende hus, og det er blevet vellykket, men det kræver også, at arkitekten har sat sig ind i sådan et hus' historie og dansk arkitekturhistorie og siger, jamen hvad er det for en periode, huset er fra, og hvad var det for nogle temaer, der var møntet på det her hus.

Morten: Ja.

Gæst: Og jo mere du har sat dig ind i sådan en historie, jo bedre et resultat kommer der også ud af det. Men der må man bare finde ud af i en salgssituation, at ofte er det de her huse, hvor man har bygget en tilbygning, som måske var lidt for den tid, selvom den er ny, det vil alle jo sige, jamen, det hænger meget godt sammen.

Morten: Ja. Ja. Det kan vi egentlig godt lide.

Gæst: Jo, det er jo faktisk mega interessant det der, fordi det, du så egentlig siger, det er, at hvis man alene tænker på den senere salgssituation, så bør man faktisk bygge det i samme stil som det oprindelige.

Gæst: Ja, det er jo farligt at sige sådan noget, men det er, jeg tror, at i virkeligheden så...

Morten: Men der er jo en vis logik bag ved det. Fordi hvis man som køber af et hus skal vælge et hus, så skal du jo være forelsket i huset. Så skal du være glad for huset eller kunne se dig ind i det. Og der kigger mange, vil jeg vove at påstå, på en stil eller en arkitektur. Og så er der selvfølgelig alle mulige ting, der er også priser og beliggenhed og alle mulige andre ting i det. Men hvis du skal forholde dig til én arkitektur kontra to forskellige stilarter, så skal du jo kunne forelske dig i begge to. Og det må jo alt andet lige begrænse det antal af folk, der er interesseret i at købe huset.

Gæst: Jo, og det har du ret i, fordi man kan også se tilbage i historien. Jeg kommer jo ud til rigtig mange huse, og der kan man jo tydeligt se, at når der nu er blevet lavet den her kontrast i 70'erne, og hvor arkitekten har været dybt forelsket i build-up tag og de store vinduer og sådan noget, så er der blevet knaldet på en murmestervilla fra 1920.

Morten: Ja.

Gæst: Og jeg kunne sagtens se, hvor de gerne ville hen, men tiden har jo ændret sig. Så nu er det blevet en anden type gesims eller noget andet, eller nu er det måske en trætilbygning eller et eller andet. Jeg kan faktisk se et eksempel fra der, hvor jeg selv bor i et villakvarter med en masse bedre byggeskikhuse. Og der er simpelthen et hus fra den tid, som fik fjernet en etage i 70'erne. Og så lavede de simpelthen et build-up tag på den der og fik en ret flot murmestervilla omdannet til nærmest et 70'er-hus med build-up tag. Altså virkelig en drastisk, og det var jo lidt interessant, at det så skete for de der 50-60 år siden, at nogen syntes, nej, vi skal være oppe i tiden her, så vi får lige ombygget vores 20'er-villa til et 60'er-hus.

Morten: Og hvad tænker du så om det, når du står og kigger på det med 2024-øjne i dag?

Gæst: Jamen, i dag kan man så se, i Københavnsområdet er der også lavet nogle undersøgelser for, at hvis man gerne vil bo i København for eksempel, så er det jo helt klart murmestervillaen fra 20'erne, der er den mest populære eller mest eftertragtede villa. Og hvis du kommer ud fra København, så er det faktisk 60'er-huset.

Morten: Ja.

Gæst: Og det er jo lidt sjovt. Her har du så et hus i København, som er blevet til et 60'er-hus. Men det er da blevet solgt, det hus. Men det går måske lidt længere tid.

Morten: Ja, ja, præcis.

Gæst: Så tiderne skifter og ændrer sig og så videre. Men når man bygger til, så skal man jo selvfølgelig gøre det for sin egen skyld. Man skal have den snak med en bygherre og arkitekt, at de skal jo blive forelskede i huset. Man skal jo ikke bare tænke på sit hus som, at det skal sælges, og så skal jeg tjene en masse penge. Det er jo selvfølgelig meget rart, hvis man så skal sælge sit hus. Men jeg tror, udgangspunktet må jo altid være, at man skal gøre det for sin egen skyld.

Morten: Ja.

Morten: Men hvad med det her med gensalgsværdien? Er det ofte en samtale, I har, når I taler med kunder, som skal i gang med en tilbygning eller en ombygning? Er det et større tema, når man taler tilbygning, end hvis man taler nybyggeri?

Gæst: Ja, men snakken er jo vigtig, og den kommer altid på tale. Og der kan man jo sige, selvom jeg har projekter, der har bevist, at man godt kan ombygge et hus og få det til at stige i værdi, uden at man forhøjer kvadratmeterne, men man har lavet de gode løsninger.

Morten: Ja.

Gæst: Så det er jo også en måde, det er jo det, der hedder renovering af et hus.

Morten: Jo.

Gæst: Men i en tilbygning vil det jo altid, fordi du forhøjer kvadratmeterne, så vil huset jo automatisk, næsten uanset hvordan det ser ud, forhøje sin værdi i et område. Fordi nu gik du fra 120 til 160 kvadratmeter. Så er der også lige pludselig et andet publikum og alle sådan nogle ting. Og det er jo selvfølgelig den der snak, man skal have med en ejendomsmægler: Hvad kan området bære? I forhold til, hvor mange penge man skal låne og alle de der ting.

Rådet til dem der vil i gang

Morten: Ja. Og hvordan kan du hjælpe en bygherre med at vælge økonomisk fornuftigt i den her proces? Hvor tæt går du på, Morten?

Gæst: Jamen, vi laver jo, når vi laver skitseforslag, der laver vi jo sådan et 20-siders langt økonomisk overslag, som vi faktisk er blevet kontaktet om af nogle kunder, som har været i banken, og som har anbefalet os, fordi de har set vores økonomiske overslag og sagt, jamen, dem skal I tage fat i, fordi det her kan vi godt bruge til noget.

Morten: Ja.

Gæst: For det er jo altid, vi oplever faktisk også, at især yngre par, som skal have lavet en tilbygning, så kommer de i banken, og så siger bankrådgiveren, jamen, vi skal have et tilbud fra en entreprenør. Hvor jeg så siger, men det kan du jo ikke få, før du har fået lavet et projekt, der beskriver præcist, hvad der skal laves.

Morten: Lige nøjagtigt.

Gæst: Og hvordan det skal se ud, og hvor stort er det? Og hvad er det for nogle materialer? Hvad er det for nogle bjælker, der skal op og ligge? Ingeniørberegninger, geotekniske undersøgelser.

Morten: Ja.

Gæst: Så det giver jo ikke rigtig mening. Du kan jo ikke, så har du lavet et meget dyrt projekt for måske at få et nej i banken. Nej, men det kan du ikke låne til.

Morten: Ja, ja.

Gæst: Men heldigvis kigger de fleste banker jo på sådan et overslag og siger, jamen, de kan jo se, der er et seriøst arbejde bag, og det er nogle erfaringspriser ud fra, ja, vi har i hvert fald måske 700 realiserede projekter omkring.

Morten: Ja.

Gæst: Så vi har efterhånden samlet sådan en erfaringsdatabase og prøver at analysere, når vi får priserne ind.

Morten: Ja.

Gæst: Så desværre, i gåseøjne, vil jeg sige, at vores økonomiske overslag plejer egentlig at ligge ret tæt på de priser, der rent faktisk bliver hentet i sidste ende. Så det er jo hele den der forventningsafstemning, som er super vigtig i sådan noget her, netop også fordi det er private opsparede midler.

Morten: Ja.

Gæst: Så du kan jo ikke bare, det bliver for useriøst lige pludselig at sige, jamen, vi tror, det bliver 3 millioner, og så alle priser, der kom hjem, hedder 5.

Morten: Ja, ja.

Gæst: Så er det jo gået galt i byen.

Morten: Lige nøjagtigt.

Gæst: Får jeg også en lang, hvid hat på.

Morten: Ja, lige præcis. Morten, du svarede jo egentlig på det, jeg tror, folk er kommet ind og lyttede på det her for, spørgsmålet om, hvad koster det egentlig at bygge til. Og det startede du egentlig med at give svar på. Så jeg har egentlig et sidste spørgsmål til dig, og det er jo egentlig, at folk, der skal i gang med en tilbygning eller med en ombygning, hvad er egentlig det bedste råd, som du vil give til dem?

Gæst: Jamen, det er helt klart at tage fat i en arkitekt. Men før det, så skal man finde, hvad er det for nogle behov, vi gerne vil opfylde? Hvorfor vil vi gerne bygge til? Det er det første spørgsmål, man skal stille sig selv. Sige, jamen, er det børneværelserne er blevet for små, eller de larmer, eller vi skal ned i den anden ende, vi skal have en forældreafdeling? Jeg har også haft et projekt, hvor alle børnene er flyttet hjemmefra, og nu skulle vi bygge til, fordi nu er det jo vores behov. Bygherren ville gerne have et sted, hvor han kunne sidde og høre jazz, og hvor husmoderen skulle noget andet.

Morten: Ja.

Gæst: Og så blev der simpelthen bygget til, som kunne opfylde de her behov.

Morten: Ja.

Gæst: Så huset blev større.

Morten: Ja.

Gæst: Og børnene var flyttet hjemmefra. Det plejer at være lidt omvendt.

Morten: Det plejer at være lidt omvendt, ja.

Gæst: Ja.

Morten: Så det du egentlig siger, det er jo, at det råd du siger, det er jo egentlig at være meget klar på egne behov, og hvad er det, der driver den her tilbygningsproces.

Gæst: Ja, fordi igen, som arkitekt, så er det jo den vigtigste opgave, det er jo ligesom at lytte til, hvad er det for nogle behov, vi skal opfylde. Fordi jeg skal ikke komme og sige, hvad vil jeg gøre, hvis jeg skulle bo her? Fordi jeg har jo nogle helt andre behov, så det er jo uinteressant. Så det er jo interessant at høre, hvad behovene egentlig er. Og så er det jo min opgave at løse de her ting.

Morten: Jo, lige nøjagtigt. Jamen, det lyder meget, meget logisk.

Outro: Hvor kan man læse mere?

Morten: Og jeg har også set nogle af de der ting, som I har lavet, og hvis vi havde et ombygningsprojekt, så kunne det da godt være, du fik et kald på den ene eller den anden.

Gæst: Så.

Morten: Ja. Men prøv at høre, hvis man skal ind og læse lidt mere omkring jer og se mere omkring jer, hvor skal man gøre det henne, Morten?

Gæst: Jamen, det kan man gøre på vores hjemmeside.

Morten: Ja.

Gæst: På M4Arkitekter.dk.

Morten: Ja.

Gæst: Og så prøver vi at være aktive med at lægge noget ud på Instagram.

Morten: Yes.

Gæst: Hvor vi også har en profil, så der kan man også følge os. Der prøver vi at lægge nogle små videoer ud en gang imellem også, hvor man kan se, hvordan man starter sådan et projekt.

Morten: Ja, lige præcis. Og så ved jeg også, at der er nogle ret fede projektlister på Danske Boligarkitekter, som vi også kan linke op til, og hvor der er nogle gode billeder deroppe.

Gæst: Ja, så selvfølgelig, Danske Boligarkitekter er vi også på.

Morten: Ja. Fedt, Morten. Jamen, ved du hvad, tusind tak for dit bidrag her til Drømmevillaen for denne her gang. Anden gang. Tak for at kunne prøve at vise lidt af mulighederne her, eller de overvejelser, man skulle gøre i forbindelse med en tilbygning. Så tak for det.

Gæst: Jamen, velbekomme.

Morten: Tak fordi du lyttede med på denne episode af Drømmevillaen. Følg os på Instagram, hvor vi poster billeder og videoer fra vores gæster og fra vores samtaler. Har du noget, som du vil dele, så ræk endelig ud til os. Det gælder både, hvis du er nybygger, rådgiver eller leverandør. Så kan vi alle blive klogere og forhåbentlig få vores drømme til at blive til virkelighed.