Bygningsrådgiverens anbefaling undervejs i byggeriet

Intro: Velkommen tilbage til byggeriet

Morten: Velkommen til Drømmevillaen. Podcasten, hvor vi jagter den nybyggerdrøm. Jeg er din vært Morten, og sammen med min hustru Ellen håber jeg snart at komme i gang med vores Drømmevilla. I denne podcast inviterer vi andre nybyggere, rådgivere og leverandører, ja, alle der har noget på hjerte om byggeri, til at dele deres erfaringer. Husker du Morten fra episode tre? Bygningsrådgiveren, som hjalp mig med idéer og tanker omkring, hvad man skulle gøre, før man går i gang med at bygge sit hus. Men vi stopper ikke her, fordi Morten og jeg blev enige om, at vi skulle lave episode nummer to, som i dag kommer til at handle om: Hvad skal man gøre undervejs i byggeriet?

Morten: Morten, endnu en gang velkommen til Drømmevillaen.

Gæst: Jo tak.

Morten: Jeg har glædet mig til i dag, til en ny snak med dig. Men du har jo været med i en episode før, hvor vi talte omkring det her med, før man egentlig bygger huset, før man egentlig kommer i gang. Og det er jo et lidt andet tema, som vi skal forbi i dag. Men inden vi hopper ind i det, for dem som ikke mødte dig i den første episode, du var med i, lad os lige høre lidt om, hvem du er og din baggrund.

Gæst: Jamen, jeg hedder Morten Mathiassen, og jeg er rådgivende bygningsingeniør eller byggesagkyndig, som det også hedder i folkemunde. Jeg lever af at rådgive, mestendels private forbrugere, omkring alle livets boligforhold, lige fra køb eller byg af hus til undervejs drift og vedligehold, energirenovering, til så også at sælge dem på et tidspunkt. Så ja, har mange forskellige opgaver, heldigvis.

Morten: Så du ser jo nogle af de her udfordringer, som der er opstået i byggeriet, og bliver kaldt ud til noget af det her og så videre, og det er jo også derfor, jeg sætter utrolig stor pris på, at du har lyst til at dele nogle af dine erfaringer i den her podcast her.

Gæst: Ja. Desværre kommer meget af min erfaring jo også fra at være syns- og skønsmand, hvor man jo rigtig er blevet uvenner ude i byggeriet, og så må vi også komme ud og kigge på det, hvad der sker.

Morten: Ja, lige præcis. Men prøv at høre, det vi egentlig har aftalt, vi skulle prøve at dække lidt af, det er jo lidt det her med, hvad der sker her under byggeriet, og hvordan skal man gribe det an som nybygger. Og nogle gode råd fra dig omkring det. Jeg ved, du har nogle ting, som du egentlig godt kunne tænke dig at dele med os omkring, hvordan man som nybygger egentlig bør gribe den an, når man er i gang med at bygge.

Projektgennemgang før første spadestik

Gæst: Ja. Jamen, jeg kan jo starte med at sige, at jeg kan godt lide, når man er en ansvarlig bygherre. Og det vil sige, forstået på den måde, at man er lidt proaktiv, og man deltager aktivt i byggeriet. Det kan også være sjovt og spændende. De fleste folk bygger kun en gang i deres liv, og det er sjældent, man bruger så mange penge, som man gør, når man bygger et byggeri. Så gå aktivt ind i det og vær deltagende. Der får man et godt byggeri af. Og det første, jeg vil anbefale her, det er at sige, når man kommer til reelt udførelsesperioden, eller selve byggeriet, så har man jo allerede været i gang i rigtig mange måneder med at få defineret og tegnet og projekteret det her hus her. Så det første, man gør, når man skal til at i gang, det er, at man lige holder sig et sidste projektmøde. Altså, nu går vi i gang, men nu sætter vi os lige ned alle sammen. Det vil sige bygherre, arkitekten, eventuelt rådgivere, der har været på, og så selvfølgelig den udførende entreprenør, som man har valgt til at bygge det her projekt her.

Gæst: Og det hedder et projektgennemgangsmøde og er blevet meget fint defineret i de nye AB-regler, AB18. Men der gennemgår man simpelthen byggeriet fra A til Z, eller måske rettere fra B til Z, men man starter med noget så banalt som byggeplads. Jamen altså, det her er grunden, hvad skal der ske her? Hvor skal huset stå? Det lyder åndssvagt, men det er det, man gør, fordi man opdager faktisk, desværre, nogle gange, ret ofte faktisk, lige nogle små sidste detaljer, hvor man lige sidder og siger: Hov, hvad sagde du der? Er vi ikke enige om, at der skal være fire ovenlysvinduer? Næ, vi har da kun tre med i kontrakten og sådan noget. Nå, okay, det var da mærkeligt, for det står her på side fire. Sådan nogle ting opdager man faktisk relativt ofte.

Gæst: Men altså, lige at tage tilbage til byggepladsen og sådan noget. Det er jo også, at man snakker jord, og hvem sørger for at køre det væk? Er det med i prisen eller ej, og så er der en masse detaljer, og det er bare rigtig, rigtig fedt at opdage det, før man står med en gravko i tomgang, eller 17 håndværkere på pladsen, som står og venter på, at man kan komme videre. Så det er penge givet rigtig godt ud. Og jeg siger det nogle gange sådan, fordi betal nogle gange din rådgiver og din entreprenør for det her projektgennemgangsmøde, hvis det ikke er med umiddelbart, for det er jo noget, der tager noget tid. Sådan et projektgennemgangsmøde for et enfamiliehus kan jo hurtigt godt tage tre timer eller et eller andet at sidde og gennemgå det hele, alt efter hvor veldefineret projektet er. Men det er godt givet ud.

Morten: Okay. Er der forskel på, om man bygger med typehus eller bygger med arkitekt derudaf? Er der nogen forskel i det?

Gæst: Ja. Det er der, og det er jo nok her, den største forskel er. Altså, har man købt sig et typehus, så er det jo sådan rimelig veldefineret. Så der holder man altså sjældent de helt store projektgennemgangsmøder. Der holder man et opstartsmøde på pladsen, og det er sådan lidt mere simpelt, fordi det er lidt mere plug and play. Altså, uden at forklejne det, det typehus nummer 34, dem har de bygget 400 af før, så det kører sådan lidt mere på skinner. Og det er jo det, der er fordelen ved et typehus. Så ja, projektgennemgangsmøder er særligt vigtigt ved arkitekttegnede huse og med, hvad kan man sige, hoved- eller fagentreprenører. Så der er en stor forskel der. Det kan der da være.

Gæst: Men altså, typehusene holder de her opstartsmøder. Det vil sige, nu går vi i gang, og så mødes man tit og ofte ude på den rå byggemark eller revet huset ned eller et eller andet. Og så kommer der en landmåler og banker pælene i, hvor skal huset stå. Og her kan man allerede nogle gange faktisk godt fange en fejl. Der er typisk mange forskellige tegningsversioner, og nogle gange så får landmåleren altså den forkerte version, eller støbemanden eller et eller andet. Og det er selvfølgelig en katastrofe, hvis man får placeret huset forkert. Sådan nogle helt banale ting har vi altså set eksempler på, at man holder et opstartsmøde, og så har man banket fire pæle i jorden, eller hvad det nu er. Og så står fruen i huset og siger: Blev vi ikke enige om, at huset skulle stå fire meter tættere på naboen mod øst? Nå, jo, det gjorde vi da også. Altså, det sker.

Gæst: Ligesom højden af huset, altså koten på huset, også godt kan smutte. Når man så står der og har sat galgerne, som det hedder, de her pinde, man sætter i jorden, så kan man jo lige pludselig se højden af det færdige fundament. Og så står man også og siger: Det ser godt nok ud til at ligge lidt lavt, det hus her. Ja, men det er det, vi har aftalt, og så videre og så videre. Og så kan man, og det sker altså relativt ofte, tage en meget hurtig beslutning der og sige: Nej, vi er simpelthen lige nødt til at hæve huset 30-40 centimeter, for ellers så ligger vi under vejen eller naboens hæk eller et eller andet andet og sådan noget. Det sker, og det understreger jo netop vigtigheden af at tage det her touchdown, før man går i gang, og lige sige, hvor skal skabet stå, før vi går i gang her.

Morten: Det lyder jo helt voldsomt banalt, det her.

Gæst: Jeg har også haft et eksempel, hvor man har bygget en carport ud foran et stort, fredet træ. Det vil sige, der stod et meget, meget stort træ lige foran indkørslen til ens carport. Træet var blevet tegnet forkert ind på grundplanstegningen og sådan nogle ting og sager, og så stod man jo lige pludselig der og skitserede, hvor skulle indkørslen være til carporten, og så stod der altså et træ. Så måtte man lige spejlvende hele huset mere eller mindre. Så det sker.

Morten: Ja, okay. Jeg er ikke i tvivl om, ja, du kommer garanteret ud for nogle spændende historier og har noget at dele, når du sidder til familiefester, mand.

Gæst: Ja, det må man sige. Der kan man lave nogle sjove historier, absolut.

Morten: Er der nogle specielle ting, man skal lægge vægt på i det her formøde eller projektmøde der?

Gæst: Nej, ikke nødvendigvis. Men jeg siger jo ofte til folk, at folk har jo lidt forskellige drømme, tanker, visioner for deres nye hus. Jeg tror, vi snakkede om det i forrige afsnit. At har man nogle kernevigtige punkter for en, jamen, så sæt selvfølgelig fokus på det. Så er det meget, meget vigtigt, at huset sidder i den rigtige højde, fordi man bygger på en skrående grund og sådan noget, så skal man selvfølgelig have kæmpe fokus på det. Men altså, hav fokus på de her kerneting. Og har man været igennem en meget lang projekteringsproces, hvor man har tegnet huset om og flyttet og gjort og det ene og det andet, og lavet ændringer på ændringer på ændringer, så er det rigtig, rigtig vigtigt, at man lige dykker ned i de her ændringer og siger: Vi snakkede om valg af fliser på badeværelset. Blev vi enige om, at det skulle være kakaomokka Africa 47? Og sådan nogle ting. Fordi ellers ses det også, at man får lagt de forkerte mursten eller fliser, fordi man ikke lige fik opdateret den sidste materialeliste eller tegningsliste, eller hvad det nu måtte være. Det er også vigtigt.

Morten: Okay. Ja. Så vær lidt grundig med de ting. Det lyder som et godt råd i hvert fald, det der. Det var lidt træls at komme ud til sit hus, og så flytter ind og så synes, det ligger fem meter den forkerte vej af.

Gæst: Fordi det gør man sjældent noget ved. Lad os nu bare sige det sådan. Og byggeri er en rigtig, rigtig dyr branche at lave fejl i. Så som man nogle gange siger, gør dig selv umage, mål to gange og sav en gang, ikke? Og det gælder i særdeleshed her.

Tilsyn undervejs i byggeriet

Morten: Okay. Så det er at være grundig på det. Så det var vel egentlig det her projektmøde, eller hvordan? Er der flere ting, der skal med på det?

Gæst: Nej, jeg tror, det var det.

Morten: Så må der være nogle flere ting under byggeriet, noget vi skal være opmærksomme på, eller bør være opmærksomme på, eller gøre?

Gæst: Ja, der kan jo være rigtig, rigtig meget. Lad os bare sige det, og der er også kæmpe forskel på projektet, hvor komplekst det er. Men det bygger jo lidt bro til, at jeg vil jo, qua jeg selv er rådgiver, så vil jeg jo meget kraftigt anbefale, at man får sin egen bygherrerådgiver undervejs og eller tilsynsførende sagkyndig, som kan komme ud og kigge på byggeriet. Og den person bør man selvfølgelig også invitere med til det her projektgennemgangsmøde. Det siger sig selv.

Morten: Selvfølgelig. Og det er der vel egentlig også, der er vigtigt lige her at fortælle, det er jo ikke typisk noget af det, som du laver i dag. Så det er jo ikke dig selv, du sidder og sælger dig ind i det her. Det er egentlig velmenende råd til nybygger, det er ikke en salgstale, vi er i gang i.

Gæst: Nej. Men man kan altid nørde lidt i, at en bygherrerådgiver, det er en, der kan være med undervejs i projektet til at rådgive om de beslutninger, man tager. Og så kan man reelt godt have en helt tredje, fjerde, femte tilknyttet part, som er ren tilsynsførende, som udelukkende bare fokuserer på at lave tilsyn. Fordi tilsyn undervejs er ikke byggeledelse, og det er ikke byggestyring, og det er heller ikke projektering. Tilsyn, det er en, der kommer ud og kontrollerer, at det der bliver bygget, er det der står i papirerne. Eller det der står i papirerne, bliver udført. Og det er lige fra mål på huset til valg af det ene og det andet og det tredje. Så den person er ikke ude og projektere og stå og fægte med armene ude på marken og sige, ah, men vi skal lige herover. Han kontrollerer det, der er aftalt.

Morten: Ja, lige præcis.

Gæst: Men det er jo så også vigtigt at få lavet tilsyn, som jeg gerne vil understrege. Og den vigtigste indflyvning til det, det er jo selvfølgelig igen at undgå de her byggefejl, før man kommer for langt. Der findes nogle forskellige skrækeksempler på fejludførte fundamenter, fejludførte terrændæk med forkert gulvvarme. Jeg har stoppet mure, som var i gang med at mure den forkerte sten ind i huset. Man havde fået en forkert leverance simpelthen. Og igen, det er bare 100 gange federe at stoppe ulykken, når man er kommet fem procent eller 10 procent i gang med det her arbejde, end at komme ud, når huset er færdigt, eller man er helt færdig med at mure huset og sige, det er sørme et flot murværk, I har lavet, det er bare den forkerte sten.

Morten: Det er klart, ja. Hvad med gulvvarmen? Du nævner lige, at du har nogle eksempler på det. Fortæl.

Gæst: Jamen, som sagt, der er jo mange forskellige tilsyn, man kan lave. Men tilsyn er, at man kommer ud og laver på de kritiske tidspunkter. Og et kritisk tidspunkt, eksempelvis, det er jo selvfølgelig, mange laver jo støbte terrændæk i dag, hvor der ligger gulvvarme i, det er sådan en meget standard. Og igen, får man lavet en fejl på gulvvarmen, så er det bare rigtig ufedt at opdage det, når gulvet er støbt, for at sige det som det er. Så der findes eksempler på, at når man laver gulvvarme, så laver man jo zoner. Det vil sige en gulvvarmezone til børneværelset, en gulvvarmezone til det næste badeværelse og så videre og så videre og så videre. Og nogle gange så bliver de lagt forkert, de her zoner. Det kan også være den der uopdaterede tegning. Og jeg har stoppet byggeri, hvor man havde lagt den ene zone en meter ind i det forkerte rum. Og det er selvfølgelig lidt uheldigt, for man vil jo gerne kunne styre varmen i de enkelte værelser, og det er lovkrav, man skal kunne styre varmen i de enkelte værelser. Men det er jo lidt svært, hvis det ene rum står og banker derudaf, fordi der vil man gerne have 23 grader, og så har man et andet rum, hvor man har mindre, ikke? Så kan man ikke styre det, hvis der ligger en meter ekstra varme derinde.

Morten: Hvad er konsekvensen af sådan nogle ting? Når nu sagde du, du nåede at få det stoppet. Hvad er konsekvensen egentlig, hvis man bliver færdig med sit byggeri og begynder at opleve nogle af de her ting?

Gæst: Jamen, det kan jo, altså hårdt sagt, så er konsekvensen jo hård for ham, der har lavet fejlen, for han må jo selvfølgelig bare rette det. Men det er ved Gud meget nemmere sagt end gjort at rette en gulvvarmeinstallation, for den er jo ligesom støbt ned i gulvet. Og så handler det om, at man skal banke gulvet op og starte forfra. Og det er jo ikke kun i det værelse, man opererer i. Det er jo så også i det her eksempel, værelset ved siden af. Og så er der jo slanger, der løber hele vejen ud til bryggerset, som man også skal have fat på. Altså, så det er ekstremt dyrt og ekstremt bøvlet og tjener ingen interesser. Og det der jo så nogle gange sker, det er, at man bliver simpelthen nødt til at lade det være og leve med det. Så kan man blive kompenseret økonomisk og sådan nogle ting og sager, men du har bare et hus med en fejl.

Morten: Og man må forklare, når man sælger huset, at man har flyttet en væg. Så må det være den der forklaring på det.

Gæst: Ja, eksempelvis, ikke? Men der findes mange eksempler på, at der bliver lavet nogle af de her, det lyder forkert, at man lader alvorlige fejl være, men man får lavet alvorlige fejl, og det er simpelthen så omstændeligt og bøvlet at rette, så du bliver simpelthen bare nødt til at lade det være. Fordi du kan ikke lave det om. Eksempelvis det her med, at man har fået sat huset for lavt. Jamen altså, man kan ikke lige sætte en donkraft ind under et hus og lige hæve det hele. Altså, det står, hvor det står. Og skulle det laves om, så skal man rive huset ned. Det gør man sjovt nok ikke, heldigvis.

De vigtigste tilsynsbesøg på byggepladsen

Morten: Som du fortalte også i sidste episode der, at du havde oplevet det her med at skulle ud og lave etårsgennemgang ved nogen, der var flyttet ind. Og at de faktisk havde oplevet, at de ikke kunne leve med det, jeg tror, det var noget med højden på stuen, der var det, vi talte om dengang, ikke? Så folk fravalgte det. Men det kan man jo også sige, sådan nogle fejl her, hvor folk måske, gulvvarme og sådan en meter ind i et andet rum, det er måske en lille ting, men alligevel den der følelse af huset, eller hvis der er en skuffelse i huset, så er der jo også noget livskvalitet i det, hvor man så vælger at sige, jamen, så går vi et andet sted hen.

Gæst: Helt sikkert. Ja. Men det kan jo sagtens ske. Men det er i hvert fald det, der ofte giver store panderynker hos folk, det er at sige, men altså, der er de her alvorlige fejl. Forkerte badeværelser med manglende fald og sådan nogle ting. Altså, det er ikke altid, at man kan få det trumfet igennem, hvor man siger, vi ret og lov og det ene og det andet, at det skal ændres. Der er simpelthen nogle regler inden for byggeriet, der siger, at hvis udbedringen er så stor og voldsom og ikke står mål med ulempen ved, at det er sådan, jamen så bliver det ikke lavet om.

Gæst: Er det også fald inde i badeværelset? Måske var måske så lidt dårligt eksempel, men altså i teorien kan man jo godt have et badeværelse, som ikke lever op til bogstaverne i kravene med, at der skal være fald uden for brusekabinen og sådan noget også. Så vil en dommer jo sidde og kigge på det her med hjælp fra en syns- og skønsmand, og så vil man sige, ja, gulvet har ikke det rigtige fald, der burde have været noget mere, men er det et reelt problem? Jamen det er kun et problem, når ungerne leger landkrabber i badekaret eller et eller andet. Nå, men okay, jamen så banker vi altså ikke et helt badeværelse op for at lave det om. Man bliver stadigvæk kompenseret økonomisk for det typisk. Men det er ikke sikkert, at det bliver lavet om. Det er ikke sikkert, dommeren sidder og siger: Okay, fordi der ikke lige er fald nok over ved toilettet, så banker vi altså ikke et toilet op til 60-80.000, 100.000 og laver det om.

Morten: Ja, lige præcis. Men der er lige noget, så vi lige får dækket den til sidst omkring, hvor forkælede vi egentlig kan tillade os at være. Men vi taler omkring det her med tilsyn og så videre. Er der nogle bestemte besøg, altså er der nogle bestemte tidspunkter, hvor det giver mening, at tilsynsførende kommer ud og ser på det?

Gæst: Absolut. Ja. Og man kan sige, overskriften på det er, at man laver selvfølgelig tilsyn på de kritiske tidspunkter, altså før noget bliver gemt inde i konstruktioner. Så sådan en meget klassisk tilsynspakke for dem, der laver tilsyn, jamen det er en seks-syv besøg på byggepladsen undervejs. Jeg kan lige remse op. Det er typisk, når fundamentet bliver støbt. Altså mens betonen flyder, så man står derude og ser betonen ryge ned i hullet. Så er det, før man støber terrændækket, altså hvor man er ude og kontrollere radonspærre, isolering, gulvvarme, som vi snakkede om.

Gæst: Derefter så er det tagtilsyn. Der har man sat indervæggene, lette eller tunge, gasbeton, etcetera. Og så har man lagt spærene ovenpå og gjort dem fast. Så kommer man ud og kontrollerer, om de nu sidder, som de skal, og er gjort fast og afstivet og etcetera, etcetera. Og der kigger man jo sjovt nok også på indervæggene, om de står rigtigt. De bliver nogle gange placeret forkert. En sjov lille fokusområde der, det er jo nicher. Altså, så hvis man har bygget en køkkenniche ind, hvor der skal stå to køleskab, fryseskab og et inventarskab, jamen så skal den niche helst være omkring 180 centimeter plus lidt til siderne. Og nogle gange så er den lidt mindre, og så er der ikke plads til de her køkkeninventarer. Så det er jo sådan en åndssvag lille fejl, som bare giver en helvedes masse ballade. Sådan nogle små fokusområder, ikke?

Annonce og videre til detaljer i udførelsen

Morten: Jeg bliver lige nødt til at forstyrre et kort øjeblik. For jeg har en nyhed fra Drømmevillaen, som jeg gerne vil dele med jer. Vi har netop lanceret et otte ugers gratis mailkursus, som I kan hente inde på drømmevillaen.dk. Det vi har gjort, det er, vi har samlet vores erfaring fra vores samtaler med over 125 deltagere i vores podcast. Og det har vi simpelthen kondenseret ned i et kursus, der handler om, ja, vejen til Drømmevillaen, som vi kalder det. Det I får, det er, I får en mail hver uge, som indeholder en video, der fortæller omkring vores erfaring inden for et givent område. I får en bog, hvor I kan samle alle jeres drømme om jeres villa. I får 16 cheat sheets, altså gode værktøjer, der kan bringe jer tættere på jeres mål. Og I får muligheden for at få en individuel byggeprofil, når kurset er færdigt, som I kan bruge i resten af jeres byggerejse. Alt sammen, det kommer som sagt fra erfaringen med over de her 125 podcasts, som vi har lavet. Gå ind på drømmevillaen.dk, hent det derinde. Det er gratis, og så håber jeg bare at se jer.

Gæst: Så derefter så er det nogle gange dampspærretilsyn, altså den her membran, man lægger ind for at gøre huset meget, meget tæt. Og den bliver jo også pakket op bag gipslofterne og deslige, så den er også vigtig at komme ud og kigge på. Og det, der så også sker her, for det er sådan et relativt simpelt tilsyn, der ikke tager nødvendigvis særlig lang tid. Men der begynder man så også at gå tilbage og sige, jamen okay, sidste gang jeg var her, der snakkede vi lidt om spærene deroppe, som stod skævt eller manglede beslag eller et eller andet. Så går man selvfølgelig op og kontrollerer, om det så nu er blevet udbedret og følger op på det, bare for at tage et andet banalt eksempel.

Gæst: Så er det lidt forskelligt fra byggeri til byggeri. Nogle gange skal man have en førstesal, så kan man gentage hele processen med gulvvarmeslangerne deroppe. Men ellers så kan der være vådrumstilsyn, som vi lidt snakkede om før. Altså, at man kontrollerer netop faldet på gulvet, man kontrollerer vådrumsmembranen, som er smurt på. Og det vil sige, det er lidt sjovere at opdage et manglende fald på gulvet på det tidspunkt, end hvis man har lagt de her meget, meget, meget dyre, kæmpestore klinker på til 1.000 kroner kvadratmeteren, eller hvad ved jeg, for så at hakke dem op bagefter for at få lavet mere fald.

Gæst: Og så er der et murværkstilsyn, og det er, som vi også lige var inde på, at sige, man kommer ud og kontrollerer om murværket nu bliver lavet rigtigt. Er det den rigtige sten, får man fugtsikret ordentligt, renset murene, er det pænt af, så det ikke står med mørtelrester og alt muligt andet, fordi det skal altså ske i udførelsen og ikke bagefter, bare for at tage det andet banale eksempel. Det klassiske eksempel på det er jo, at man kommer ud, når murerne er i gang og har muret en gavl eller et eller andet, så man ligesom kan se en færdig facade. Nå, men det ser pænt ud, det er det rigtige forbandt og afrenset ordentligt og så videre og så videre. Og så laver man typisk en god forventningsafstemning og lige siger, yes, det ser rigtig godt ud, gutter, fremadrettet, så husk lige at rense lidt bedre af, for der sidder lidt mørtelrester her eller husk at være lidt mere omhyggelig med fugtspærren, før vi lukker den ind, eller hvad det nu måtte være.

Morten: Mangler vi noget på listen?

Gæst: Nej, ikke umiddelbart. Det er sådan den gode for sådan et almindeligt, nu siger jeg standardhus, ikke? Altså, så kan der være variationer i projektet. Lette vægge eller træbyggeri og det ene og det andet, der er jo så også en dampspærre på væggene, man skal kontrollere. Så det kan så være et andet eller et ekstra tilsyn. Førstesal eller ej. Forskudte planer, hvor man støber af flere forskellige omgange, jamen så må tilsynsførende jo komme af to omgange for og sådan nogle ting og sager. Så det er sådan noget, der kan udvide pakken, at man kan have behov for otte-ti tilsyn eller hvad det nu måtte være. Så det er lidt forskelligt fra hus. Og det er jo selvfølgelig også det, man gør på det her projektgranskningsmøde. Der sidder den tilsynsførende og så sidder og siger: Okay, vi gør sådan og sådan og sådan og sådan. Jamen, så vil jeg anbefale, at vi laver tilsyn der og her og der.

Din egen rolle som bygherre på pladsen

Morten: Er der nogle forskellige ting? Nu spørger jeg lidt ind til din erfaring på det her. Er der nogle forskellige ting, som man oplever, eller som er ekstra opmærksom på som tilsynsførende, afhængig af om man bygger mod et typehus, eller man bygger mere med andre former for? Er det sådan, du tænker: Nu skal jeg ud til typehusfirma X, nu nævner vi ikke navne, men der ved jeg typisk, at de og de ting kunne være et tema i det?

Gæst: Ja. Ja, men det er der. For at sige det som det er. Ja. Det gør det. Og nu har jeg haft flere kollegaer, vi har lavet rigtig mange tilsyn og sådan noget, og ja, der ligger jo selvfølgelig en forståelse for, at det her typehusfirma X, de laver den her løsning, og det er man måske ikke sådan helt fan af, og sådan noget, så det skal vi lige være lidt obs på. Og typehusfirma Y, de plejer at have problemer med det her og sådan nogle ting og sager. Så har de nogle forskellige løsninger. Så ja, det findes. Det gør det. Og så er det selvfølgelig lidt sværere med arkitekttegnede huse, fordi det er sådan lidt mere up in the air, og det er altså virkelig her, at tilsyn kan gøre en kæmpe forskel.

Gæst: Fordi, man kan sige, et arkitekttegnet hus, med al ære og respekt for det, det er første gang, man bygger det her hus her. Det er første gang, arkitekten har tegnet det. Det er første gang, en entreprenør har udført det. Så der vil altid være lidt flere snublesten undervejs. Så der er det altså rigtig vigtigt med tilsyn. Hvor et typehus, det er lidt mere standard. Altså, de har bygget det her 400 gange, og var der noget, der ikke fungerede eller gav problemer, jamen så har de altså rettet ind på det, og det er det, der er fordelen.

Morten: Lige præcis. Hvad så som os selv? Skal man selv ud og, som nybygger, skal man selv gå ud og lave noget tilsyn? Altså, skal man selv komme ud på pladsen og hvordan skal man gøre det egentlig?

Gæst: For Guds skyld. Jeg var lige ved at sige det før. Altså, hvis man ikke har en tilsynsførende og eller, hvis man har, så vil jeg altid anbefale, at man som bygherre kommer forbi på den byggeplads, så ofte du overhovedet har mulighed for det. Jeg siger ikke, det skal være hver dag. I nogle perioder i byggeriet sker der også mere end andre. Men det er en rigtig god idé, og det kan jeg kun understrege på det kraftigste, at man gør.

Gæst: Ved renoveringssager eksempelvis, altså til- og ombygninger og sådan nogle ting, der anbefaler jeg ofte decideret folk at føre en logbog. Altså bare lige sådan fire overskrifter hver dag og sige, nå, men vi var lige forbi tirsdag den 27. Spærene er sat på, blandingsbatterier leveret, fliser leveret, du ved, et eller andet. Det kan give rigtig god mening på sigt. Og så tag en helvedes masse billeder. Vi har alle sammen en smartphone i lommen i dag og sådan noget, så skyd nu bare løs. Hellere ti for meget end ti for få.

Gæst: Og det kan være sådan nogle små ting, som at man lige har fanget, hvor elektrikeren har rillet ledninger ind i væggen. Jamen, så er det rart lige at kunne gå tilbage til nogle gamle billeder, sidde her og swipe med fingrene, og så lige finde, hov, nå, men det var derovre, ledningen sad. Okay, men så skal jeg ikke lige skrue hylden op der. Et banalt eksempel, ikke? Men noget andet er, igen, hvis man har lavet mange forskellige tilvalg til sit hus, hvis man har en lidt speciel el-plan, at man skal have nogle specielle el-stik, som skal sidde en meter og 50 oppe på væggen, fordi der skal ens store fjernsyn sidde, eller hvad det nu måtte være. Jamen altså alle sådan nogle ting, lige komme ud og tjekke sådan nogle små detaljer og lige sige, fordi igen, jo før du kan ringe til byggelederen og lige sige: Ved du hvad, jeg var lige forbi i går, det der stik, det sidder altså kun 140, og vi blev enige om 150. Det gør en kæmpe, kæmpe forskel.

Gæst: Igen, frem for at man kommer ud på afleveringsforretningen, og så står man og slår sig i tøjet og siger, jamen den skulle jo have siddet i 150, fordi nu skal det jo til at laves om, og man har filt på væggen, og man har malet, og man er flyttet ind. Altså, så jo mere man kan fange undervejs, jo bedre. Og nu skal det ikke hedde sig, at der sker en masse fejl og sådan nogle ting og sager, men kig nu bare forbi. Det er også sjovt og interessant at gøre det.

Morten: Lige præcis. Og som en gammel håndværker selv, så når nu man kommer forbi, så tag lige en kurv med lidt sodavand med og en basse eller et eller andet. Det giver glade håndværkere, og glade håndværkere, de giver et godt byggeri som regel. Det er et godt råd, det der.

Gæst: Det er et godt råd.

Førgennemgang, aflevering og realistiske forventninger

Morten: Er det det, vi skal prøve at dække omkring tilsyn, og så prøve at komme lidt over i det her med, nu begynder byggeriet ligesom at være færdigt, og hvordan, hvad gør vi så? Hvad sker der så?

Gæst: Ja, så kommer vi jo så til afleveringsprocessen. Men før vi er klar til at aflevere huset og flytte ind i det, så må jeg på det kraftigste anbefale, og det gælder både bygherrerne, men også de udførende entreprenører, at man får aftalt kontraktmæssigt, at der skal holdes det, der hedder en førgennemgang. Førgennemgang, det kalder man også mangelgennemgang eller, nogle kalder det mestergennemgang. Kært barn har mange navne. Men det handler i bund og grund om, at man gennemgår huset en uge, to uger før, man skal flytte ind og overtage huset.

Gæst: Det betyder så også, at byggeriet reelt skal være færdigt en til to uger før. Det kan godt være, der lige mangler en fuge omkring hoveddøren, og varmepumpen er ikke lige tilsluttet endnu. Men huset skal være færdigt, gulve, vægge, lofter, køkkenet, badeværelset. Og så laver man det, der hedder en mangelgennemgang. Det vil sige, der går man simpelthen huset igennem og lige finder en dut og en manglende fuge og en flise, der har fået et hak, og en skuffe, der har fået et hak, altså sådan nogle, fordi det sker, og det er meget standard. Og det er vigtigt, fordi lad os nu bare sige, at man opdager, at loftet, det er ikke blevet malet særlig godt, eller væggen i stuen er ikke blevet spartlet pænt nok, og den skal altså slibes og spartles og alt muligt andet. Det er bare 100 gange federe, at entreprenøren så lige har en uge eller to til at lave det støvede arbejde, end at man er flyttet ind og reelt gerne bare vil have sofaen på plads og malerierne op på væggen.

Gæst: Så er det ikke så fedt at skulle have slebet hele stueloftet ned bagefter, for slet ikke at snakke om badeværelset, der skal hakkes op og sådan nogle ting og sager, især hvis man kun har ét. Så det giver så meget mening for alle parter at lige få huset gennemgået en til to uger før. Så har håndværkerne fred og ro i en til to uger til lige at få ordnet en fuge og en dut og en dat og flyttet en stikkontakt. Og så kommer vi til afleveringsforretningen senere.

Morten: Men så betyder det vel også, at selve processen, den bliver forlænget med de her 14 dage, eller hvad?

Gæst: Jamen, ja, det kan det godt, hvis det er det, man er ude i. Og det er der nogle entreprenører, der står og siger, jamen så har vi ikke, og vi har jo planlagt, at huset skal være færdigt der. Jamen fint. Så gå ind som bygherre og sig, det er fint, så får du to uger ekstra byggetid. Så har vi heller ikke mere travlt med at komme ind i det her hus. Men det, der ofte sker, det er jo netop, at byggeri bliver forsinket. Det er det jo notorisk kendt for. Og det vil sige, nogle gange, så har man måske aftalt en førgennemgang to uger før. Og så står entreprenøren og siger, vi er slet ikke færdige, vi kan ikke lave det her førgennemgang nu. Men da du står og truer mig med dagbøder her om 14 dage, så er jeg nødt til at knokle igennem, og så må vi droppe den der førgennemgang, og så bare tage det på afleveringsforretningen.

Gæst: Jeg vil råde folk til at sige, men altså, hvis ikke I har meget, meget travlt med at komme ind i det her hus, og det er der jo nogle, der har, fordi de siger op af en lejlighed og sådan nogle ting og sager. Men så giv dem de her 14 dage mere, og så hold på, at vi holder en førgennemgang, men huset skal altså være færdigt. Det nytter ikke noget, at man går ud og laver en førgennemgang, og så mangler gulvet eller køkkenet eller et eller andet. Man kan selvfølgelig godt, men det er jo så lidt begrænset gennemgang, ikke?

Morten: Ja, lige præcis. Og jeg synes, det er et godt råd, det der. Og det er et, vi vil tage til os herfra, når vi engang skal dertil. Og så kommer vi jo helt frem til afleveringsforretningen, kan man sige, ikke?

Gæst: Ja. Og afleveringsforretning, det er jo så sådan et helt andet kapitel, fordi det er jo sådan lidt mere juridisk på spil. Nu hørte I mig jo sige dagbøder før og forsinkelser og alt muligt andet. Men afleveringsforretningen eller overdragelsen er jo en meget, meget vigtig og essentiel milepæl i alt det her. Helt overordnet, så sker der jo det, at når byggeriet er færdigt, så går ansvaret for byggeriet fra entreprenøren til bygherren. Så når du har fået nøglerne til dit hus, jamen så er det dig, der har ansvaret for byggeriet. Og nogle gange så ligner det jo stadigvæk en byggeplads udenfor og sådan nogle ting og sager, men det er stadigvæk dig, der har ansvaret for byggeriet.

Gæst: Det er også her, din nye husforsikring skal gælde fra. Det er en meget vigtig pointe. Det er der mange, der lige sådan glemmer nogle gange. Og Gud forbyde, det skulle huset så brænde ned samme aften, som man har overtaget det, så er man altså ikke dækket af sin husforsikring, hvis ikke den er blevet tegnet og gældende for den dag. Det er et forfærdeligt eksempel, men så det er vigtigt.

Gæst: Det næste er jo så, at når man overtager ansvaret for byggeriet, så er det jo også sådan, at alle de fejl og mangler, nu snakker vi visuelle eller synlige fejl og mangler, det er også dit eget ansvar. Og det er det, fordi når nu man laver den her afleveringsforretning, så går man sådan, det virker lidt overfladisk, men man går jo meget overflader igennem. Ridser på gulvet, ridser på vægge, ridser i din dyre bordplade til 200.000 af italiensk marmor, eller hvad ved jeg. Og er der en rids eller en skade på det, jamen så er det selvfølgelig entreprenørens ansvar, fordi det er ham, der har leveret den her ridsede bordplade. Men lige så snart du er flyttet ind, og du så opdager en rids i den her marmorplade her, så ved man jo ikke, om det er dig, der har lavet den rids med whatever, eller om det er entreprenøren. Så der er sådan et stort skisma, et skift der, hvor man lige pludselig bærer ansvaret for de her ting selv.

Gæst: Og det virker som sagt overfladisk og visuelt, og det er det også. For er det en stikkontakt, der ikke virker, eller varmen i gulvet, der ikke virker, det er jo ikke dig som bygherre, der har lavet den skade på huset, så skal du virkelig opføre dig tosset, ikke? Så det vil sige, der diskuterer man ikke, om det er en mangel eller ej, eller om det er bygherren, der har ødelagt stikkontakten. Det skal bare laves kort fortalt. Men ridser og skrammer og alt muligt andet, inklusive på glas, det er dit ansvar som bygherre bagefter, og det giver nogle frygtelige diskussioner derude.

Morten: Jamen det kunne jeg sagtens forestille mig. Forhåbentlig så vil alle de her råd her, som du er kommet med i dag, også gøre, at man er glad, når man endelig får flyttet ind og kommer ind i sit hus, og man er lykkelig, og man er tilfreds, og man synes, at den kæmpestore opgave, det har været at bygge et hus, at den faktisk også kommer hjem.

Gæst: Præcis. Meget, meget klogt sagt, fordi det er faktisk det, jeg siger til folk, at afleveringsforretningen skal jo være en fest. Altså, hvor ofte får du et nyt hus til, jeg ved ikke, hvor mange millioner? Det skal jo være en fest, og det skal være fedt, og det skal være behageligt. Og der skal man reelt bare koncentrere sig om at vide, hvordan man tænder for køleskabet, og hvordan den nye varmepumpe, den fungerer. Det er det, der skal være fokus på. Det er ikke om, der er manglende fuger og skidt og møg og sådan nogle ting og sager. Fuldstændig, og det er det, man får ved det her, ved at gøre det på den her måde her, forhåbentlig.

Morten: Morten, det lyder rigtig godt. Inden vi lige slutter af her, så har jeg lige sådan et sidste spørgsmål der. Og vi talte lidt omkring det også, det her med fald på badeværelset og sådan nogle ting. Og nu må du være ærlig. Jeg sad jo selv som nybygger i det her. Men helt ærligt, er vi en lille smule forkælede? Stiller vi for store krav? Er der noget, som du egentlig godt kunne tænke dig at sige til nybyggerland, og så sige: Her bør man måske lige overveje nogle ting?

Gæst: Ja, det er der. For at sige det som det er. Jeg driller jo lidt og siger, at Sofie, Caroline, Amalie, Josefine, Constance, hun har rigtig, rigtig store krav til det her nye byggeri. Og på den ene side, det skal hun også have lov til, fordi hvor ofte bruger man fire-fem millioner på et nyt hus, eller hvor meget man nu bruger på et hus. Så selvfølgelig skal det være i orden. Og jeg siger også til håndværkerne, at kravene er skærpet de seneste år. Vi stiller store krav til de produkter, vi køber, og det er de altså også nødt til at følge med på. Men når så du siger det, så bliver der også stillet nogle gange nogle uhøje krav. Man har nogle meget, meget, meget høje forventninger til et byggeri. Og det, som sagt, det må man også gerne have. Men det er håndværk, og det skal vi huske.

Gæst: Altså det er en håndværker, der har stået og pudset de her vægge med hænderne. Det er en håndværker, der har ligget på sine blødende, ømme knæ og lagt dine store 80 gange 80 klinker, som vejer et ondt år. Der er tolerancer, og det skal man vide. Og det er jo så også derfor, det er en meget god idé at have en bygherrerådgiver med eller en tilsynsførende, som kender de her tolerancer, og som ved, hvor du kan slå ned og sige: Det her, det er ikke i orden. Og noget andet, der må man sige, ja, der er tolerancer. En klog mand siger jo, at tolerancen, som i øvrigt er beskrevet på mange af dem på tolerancer.dk, det er jo det spillerum, som en håndværker har at udføre en opgave indenfor. Altså, hvor skævt må tingene være? Det lyder så åndssvagt, men altså.

Gæst: Sådan et banalt eksempel, jeg synes, der er sjovt, det er, at et gulv kan jo godt være plant, altså lige, men ikke nødvendigvis vandret. Og der er faktisk krav til, hvor skævt et gulv må være. Det er en centimeter målt over seks meter. Så når man står i sit store køkken-alrum, som er 12 meter langt, så må gulvet faktisk godt falde med to centimeter fra den ene ende til den anden. Og det er jo meget. Men det er altså de tolerancer, man har, fordi der har stået en betonbil på en eller anden våd oktober morgen i silende regn og pumpet den her beton ud, og der har stået nogle stakkels mennesker og prøvet at få det her til at blive bare nogenlunde vandret. Der er udførelsestolerancer for det. Og der er man lidt hård ved de her håndværkere en gang imellem.

Outro: Gode råd, tak for snakken og hvor du kan læse mere

Morten: Okay. Det kunne jeg nemlig godt forestille mig. Jeg har faktisk, nu vil jeg, der er alle mulige gode grunde, så vil jeg ikke nævne min kammerats navn. Jeg er helt sikker på, hvis jeg var håndværker, så havde jeg på ingen som helst måde lyst til at bygge noget som helst for ham. Fordi de historier på nogle af de ting, som han har gjort i det her, der synes jeg i hvert fald, der er i hvert fald ikke plads til tolerancer, kan man sige. Så jeg tror faktisk, at det skal også være det sidste råd i det her, det er jo også, vi lige skal tænke os lidt om som nybygger i det her og måske lade være med altid at synes, vi har ret i vores.

Gæst: Ja. Det er vigtigt. Og man kan sige, som vi så lige kort snakkede om, jeg vil bare lige sige det, at hvis man har de her meget, meget stramme krav til ens færdige produkt, som jeg siger, det er jo fair nok, men du skal også bare betale for det. Så når jeg nævner tolerancer, uden at det skal blive for teknisk, så snakker man jo om lempede tolerancer, man snakker om normaltolerancer, og så snakker man om skærpede tolerancer. Så hvor en almindelig tolerance, det kan være plus minus to millimeter på to meter, men hvor skærpede tolerancer, det hedder så plus minus en millimeter eller nul deromkring. Og det vil sige, har man en forventning om, at man får et spritglat hus, der bare står som fuldstændig pudset æg, jamen, så må man stille krav om det i sit projektmateriale og sige: Kære venner, jeg vil gerne bede om skærpede tolerancer. Og så siger håndværkeren: Jamen, det kan du da godt få, men så skal jeg lige spartle væggen fire gange mere. Og det koster så sjovt nok noget mere.

Morten: Selvfølgelig. Jeg synes, det er nogle gode ting, der er kommet frem her, Morten, og jeg håber, at den her samtale og den her episode her, den er med til, at der er nogle, der kommer lidt mere lykkelige ind i deres husbyggeri, og vi undgår nogle af de der store fejl. Fordi hvis vi bare kan undgå en af dem, kan man sige, eller en af de sager, så synes jeg, vi har gjort et godt stykke arbejde i dag.

Gæst: Absolut, enig.

Morten: Så tak for din tid her. Jeg smider link i show notes op til dit website og op til din LinkedIn-profil, hvor jeg vil anbefale, man går ind og følger dig. Nu er vi connected der for nylig, og det er nogle fede ting, der kommer op der. Det er meget lærerigt, det du deler der, så også tak for det.

Gæst: Det er godt. Tak for det.

Morten: Morten, kan du have en fantastisk dag?

Gæst: I lige måde.

Morten: Det er godt. Tak fordi du lyttede med på denne episode af Drømmevillaen. Følg os på Instagram, hvor vi poster billeder og videoer fra vores gæster og fra vores samtaler. Har du noget, som du vil dele, så ræk endelig ud til os. Det gælder både, hvis du er nybygger, rådgiver eller leverandør. Så kan vi alle blive klogere og forhåbentlig få vores drømme til at blive til virkelighed.