Bygherreleverancer giver frihed og risici

Intro: Bygherreleverancer og materialevalg

Morten: Velkommen til Drømmevillaen. Podcasten, hvor vi jagter den nybyggerdrøm. Jeg er din vært Morten, og sammen med min hustru Ellen prøver vi snart at komme i gang med vores drømmevilla. Den her episode af podcasten bliver sådan en lille vidensdelingsting eller sådan en: hvordan har vi løst den her problemstilling i forhold til vores byggeri. Det handler omkring bygherreleverancer, og det handler omkring, hvordan man selv får sin, eller hvordan man selv stykker materialelisten sammen til sit byggeri. Og inden vi kommer ind i det, så er det lige vigtigt, at jeg kommer med en disclaimer her. Fordi der er noget tale omkring jura, og der er noget tale omkring, hvordan man skal gøre tingene. Og det er bare lige vigtigt med en disclaimer. Jeg rådgiver ikke. Jeg yder ikke juridisk bistand. Så hvis I bevæger jer ind på det her felt, så er det bare lige vigtigt at få talt med jeres advokat omkring det.

Morten: Men bygherreleverancer, hvorfor er det egentlig, det er relevant at tale om? Så når man bygger et hus, så er der hele tiden nogle beslutninger, som man skal træffe. Og det er der også ved os. Lige nu sidder vi og skal vælge alle de materialer, vi skal bruge i vores byggeri. Og en af de her lidt mere strategiske beslutninger, det er egentlig det, som vi kalder bygherreleverancer. Altså, hvilke materialer skal vi selv købe til byggeriet, eller skal vi lade entreprenøren stå for det hele? Det er egentlig det, det i bund og grund handler om.

Frihed, besparelse og kontrol

Morten: Og det er ikke bare en lille detalje, fordi det kan faktisk få ret stor betydning for både budget, det kan få betydning for kvaliteten, og også hvor meget kontrol man har over sit byggeri. For det første giver det også som bygherre et større frit valg. Det gør det selvfølgelig også på den måde, vi vælger at bygge på. Men hvis du for eksempel bygger med typehusfirma, så er du ikke bundet direkte til deres valg eller kataloger over standardløsninger. Så kan du vælge, hvis vi vælger at lave nogle bygherreleverancer, så kan man vælge præcis de klinker eller de armaturer eller det køkken eller hvad det nu end er, der passer til jeres stil og til jeres ønsker. Og for mange, så er det faktisk det, der er grunden til at kaste sig ud i det her med bygherreleverancer. Det er friheden til at vælge selv.

Morten: Et andet argument for at vælge en bygherreleverance, det er jo egentlig, at der kan være nogle ret store besparelser at hente. Så når man handler direkte hos en producent eller hos en forhandler, så kan man spare nogle gange 25-30 %, måske endda endnu mere, hvis man kender dem godt. Og det er jo selvfølgelig ikke småpenge, når vi taler om et byggebudget. Og det kan også betyde, at man får råd til noget lidt andet, uden at regningen stikker fuldstændig af.

Morten: Og det tredje argument, der kan være for at tage nogle af de her bygherreleverancer, det er egentlig kontrol. Fordi som bygherre kan man selv holde snor i økonomien. Man kan følge leverancerne, man kan forhandle rabatter, og det giver en helt anden tryghed at vide, at man selv har valgt, og man kan styre de ting, som der kommer ind i huset.

Ulemperne og det ekstra ansvar

Morten: Men, og der er selvfølgelig en men. Fordi der kommer nogle ulemper med det her. Når man selv vælger at få leveret materialer, så tager man også en del af risikoen. Bestiller du for sent, bestiller du for lidt, bestiller du forkert produkt, så er det en selv, der står med konsekvenserne. Og det kan hurtigt forsinke en byggeproces, hvor alt er afhængigt af materialerne, og det hele ligesom skal køre på en snor, når håndværkerne står klar.

Morten: Så det vil sige, hvis man vælger at levere nogle egne materialer ind, så påtager man sig selvfølgelig en koordineringsopgave. Det er ikke entreprenøren, men det er dig, der skal sikre, at fliserne er på byggepladsen den dag, hvor de skal starte og skal bruge dem. Eller at vinduerne kan blive leveret præcis, når tømreren har tid. Og det kræver mere styring, end man lige tror.

Morten: Så er der også administrationen. Fordi for hver bygherreleverance, så følger der bestillinger, der følger fakturaer, der følger leveringsaftaler, der følger reklamationsret. Alt sammen de ting, du som bygherre pludselig selv skal håndtere. Og så er der nogle ekstra nuancer, som der er værd at nævne. Fordi det tager tid, og det skal man finde midt i et travlt byggeforløb. Der er også det her med garantien, og at ansvarsfordelingen kan blive mere kompliceret. Fordi hvis der er noget, der går galt, hvem har så ansvaret? Er det leverandøren af materialet, eller er det håndværkeren, der har monteret det?

Morten: Så lad os sige, at der er en rids i vinduet. Er det så leverancen, at den udfordring eller den problemstilling er opstået, eller er det håndværkeren, der har ridset det under montagen? Så det vil sige, den der udfordring, som der er i det, det er jo noget, som man skal navigere i. Og så til sidst skal man også lige huske på, at entreprenøren også typisk har en avance på materialet. Så hvis du tager nogle leverancer ud, så tager man jo en del af deres avance ud på det arbejde, de skal udføre. Og det kan jo også betyde, at man kan opleve, at de justerer prisen på arbejdslønnen for ligesom at kompensere for den del.

De konkrete risici i byggeprocessen

Morten: Så det her med bygherreleverancer, det handler grundlæggende om et valg. Og det er noget omkring frihed og besparelser og mere kontrol, men også at tage mere ansvar, risiko, koordinering, administration. Og det er ligesom det, jeg har prøvet at, eller besluttet mig for, at jeg vil dedikere den her episode til. Så i bund og grund, så er det pris op imod risiko. Og det er jo ikke ukendt i forhold til andre økonomiske beslutninger, man tager i sit liv.

Morten: Så hvis vi prøver at fortsætte lidt ind i det. Hvad er så risikoen ved de her bygherreleverancer? Så er det jo vigtigt også at være ærlig omkring den del, fordi det er ikke bare at få købt nogle ting og så smide det ind i byggeprocessen. For selvom det kan se attraktivt ud med lavere priser og mere frihed, så er der jo også nogle ting, som man skal være klar på at håndtere.

Morten: Vi talte om det lidt før. Der er det her med fejl i materialerne. Bestiller du det forkerte produkt, en forkert farve eller måske bare for få enheder, så er det dit ansvar som bygherre. Ved du for eksempel, hvor mange mursten der skal til i dit byggeri? Eller ved du, hvor mange kvadratmeter træfacade? Det er nogle af de spørgsmål, som vi selv har stået overfor. Entreprenøren kan med god ret sige: jamen det er ikke os, der har bestilt det. Vi kan ikke trylle. Og det kan få store konsekvenser, hvis for eksempel murstenene ikke matcher, eller hvis der mangler fliser til det sidste badeværelse, så går det jo i stå. Så der, hvor entreprenøren har planlagt at udføre opgaven, har de ikke materialerne til at udføre opgaven. Og så skal de jo jonglere rundt i deres tid. Og det har selvfølgelig en konsekvens.

Morten: Den anden risiko, det er noget omkring montagefejl. Det kan jo egentlig lyde underligt, fordi det er jo håndværkeren, der monterer. Men hvis produktet ikke passer til deres standarder, eller hvis det kræver en særlig installation, så kan de fraskrive sig ansvaret. For eksempel kender de leverings- eller installationsmåden? Det er jo vigtigt, at man får delt de her installationsvejledninger også til sine håndværkere, så de ved, hvad de skal gøre. Så hvis du for eksempel har valgt et italiensk armatur, som kræver nogle andre dimensioner end de danske standarder, så er det dig, der står med regningen for at få det tilpasset.

Morten: Den tredje risiko, det er logistikudfordringer. Byggeprocesser, det er jo lidt de her dominobrikker. Jeg har prøvet at sige det lidt før. Alt er afhængigt af, at tingene sker i den rigtige rækkefølge. Hvis dine vinduer, dine klinker, dit køkken ikke kommer til tiden, så kan det forsinke hele projektet. Og forsinkelser, det koster, fordi håndværkerne står stille, eller fordi andre opgaver må rykkes. Og det er jo en risiko, som du påtager dig, når du går i gang med det her med bygherreleverancer.

Morten: Så er der spørgsmål omkring leverandøransvar. Når du køber direkte, så er det dig, der har dialogen og kontakten med leverandøren. Og hvis der er noget, der går galt, så er det også dig, der skal tage kampen. Ja, og tro mig, det her med at stå med en leverandørtvist midt i et byggeri, det er ikke sikkert på, at vi har super meget lyst til. Og til sidst, så har vi jo det her med mangelsretten. Normalt, hvis du køber tingene fra din entreprenør, så er der kun en, du skal pege på, hvis noget ikke fungerer, og det er entreprenøren. Men med en bygherreleverance, så bliver det lidt mere mudret. Fordi er fejlen i materialet, jeg talte om det lidt før, eller er det en fejl i udførelsen? Hvem har ansvaret for at udbedre det? Og hvis det er en fejl i materialet, hvad med den tid, som håndværkeren har brugt på, eller entreprenøren har brugt på at installere det? Skal det ikke betales for? Det synes jeg jo, det skal.

Morten: Så den uklarhed her, den kan i hvert fald give nogle lange diskussioner, og i hvert fald så kan det give nogle ekstra regninger. Så risiciene, det er i hvert fald ikke småting. De er reelle. De kan have stor betydning. Det kan koste tid, det kan koste økonomi, og det kan koste rigtig meget på dit overskud undervejs. Så derfor er det helt afgørende, at når man går ind i det her med bygherreleverancer, så skal man gøre det med åbne øjne og en plan for, hvordan man håndterer de her risici.

Jura, kontrakter og entrepriseformer

Morten: Det var lidt omkring risiciene ved de her bygherreleverancer. Nu kommer vi lidt ind i den måske kedelige del. Og det er også vigtigt, som jeg sagde før, eller indledte episoden med, at der er en disclaimer her. Hvis du skal ind i det, så sørg for at søge noget juridisk rådgivning, fordi det er et felt, hvor du skal være meget opmærksom på, hvad det er, du gør. Fordi når vi taler om bygherreleverancer, så kan vi ikke komme udenom juraen. Fordi det er jo i kontrakterne og i lovgrundlaget, at ansvaret bliver placeret. Og det kan have afgørende betydning for, hvordan tingene ender, hvis der er noget, der går galt.

Morten: Som privat bygherre, så har man typisk to regelsæt, som man navigerer i. Det er AB Forbruger og det er AB92. AB Forbruger er lavet specifikt til private og giver en bedre beskyttelse. For eksempel når det gælder mangler eller reklamationsret og entreprenørens vejledningspligt. Men det gælder kun, hvis det er skrevet ind i kontrakten. Mange tror, at det er en standardbeskyttelse, som man har, men det er det ikke. Det er noget, som man aktivt skal sikre sig.

Morten: AB92, det er et ældre regelsæt, som egentlig er lavet til professionelle bygherrer, men det bruges stadig i mange private byggerier. Og det betyder, at du som forbruger ofte står med en svagere beskyttelse. Men det er stadig bedre end ingenting, og du skal være bevidst om forskellen.

Morten: Og når vi taler omkring det her med byggeri og når vi taler omkring det her med bygherreleverancer, så er det jo også vigtigt at komme ind og tale omkring entrepriseformen. Fordi du har jo de her forskellige typer af måder, du egentlig kan købe et byggeri på. I en totalentreprise, der har du én kontrakt, og entreprenøren har ansvar for det hele, for materialer, for udførsel. I hovedentreprise, der er ansvaret lidt mere delt, og i fagentreprise, der står du selv med kontrakten med hver enkelt håndværker. Jo længere du bevæger dig over imod det her med fagentreprise, jo mere ansvar og risiko flytter du over på dig selv som bygherre. Og jo større betydning får det, om du vælger at stå for leverancerne selv.

Tre episoder med mere baggrund

Morten: Og så vil jeg godt lige lave lidt reklame for tre episoder, vi faktisk har haft her i Drømmevillaen, hvor jeg har haft nogle gæster inde til at fortælle omkring det her. For det første, så havde vi episode 47. Titlen: Total-, Hoved- eller Fagentreprise. Der gennemgår vi, hvordan entrepriseformen påvirker ansvarsfordelingen, og hvorfor valget er så afgørende for både økonomi og bygherreleverance. Så det er i hvert fald en episode, som jeg vil anbefale, I går ind og lytter til. Den har givet os rigtig meget forståelse for, hvordan det her fungerer.

Morten: Så har vi haft to advokater med i podcasten, og jeg synes også, du skal ind og prøve at lytte til dem. Episode 24, Når advokaten bestemmer. Elisabeth Hartlev viser, hvordan uklare aftaler kan ende i det her med juridisk slagsmål, og hvorfor det er vigtigt at få på plads fra starten af.

Morten: Og så er det episode 84, Konkurs og andre risici. Her dækker vi blandt andet det her med AB92 og AB Forbruger, de forskellige juridiske grundlag for at bygge hus. Og vi kommer også ind på det her med, at konkurs er en reel risiko i byggebranchen, og at leverancerne kan blive fanget midt i den her proces, hvis det er, man ikke kan, hvis entreprenøren ikke betaler sine underleverandører. Så tre episoder, jeg synes, du skal gå ind og lytte på dem, hvis du skal i gang med det her med bygherreleverancer. Episode 47, episode 24 og episode 84.

Morten: Ja, så når du vælger bygherreleverancer, så handler det ikke kun om at bestille den her palle fliser eller et armatur. Det handler om at kende lovgrundlaget. Det handler om at kende dine risici. Det handler om at være skarp på, hvilken entrepriseform du bygger under, og sikre, at dine kontrakter understøtter de valg, som du træffer.

Vores model: Materialematricen

Morten: Så næste skridt, eller det, jeg egentlig lige vil prøve at dele med jer, det er faktisk den måde, vi har gjort det i vores byggeri. Nu sidder vi lidt i projekteringsfasen nu, og det betyder faktisk, at vi er i gang med at lave hele materialelisten. Vi er ved at finde ud af, hvordan vores byggeri skal stykkes sammen. Og herunder er vi jo også i gang med at vælge de leverandører, som vi skal bruge til vores byggeri.

Morten: Og der kom jeg netop ind på det her med bygherreleverancer, fordi vi er jo selvfølgelig i forbindelse med podcasten, så har vi jo lært en masse producenter at kende. Og det betyder også, at vi har fået mulighed for nogle samarbejder. Det kommer jeg mere ind på på et senere tidspunkt. Men hvordan skulle vi så gøre det i forhold til vores eget byggeri? Jeg ved godt, det ikke er alle, der har en podcast, hvor man ligesom har de her relationer. Men det kunne jo godt være, at hvis I i jeres byggeri lige har familie med nogen, der har et teglværk, eller nogen, der arbejder nede ved Geberit eller andre steder, så er det jo en reel mulighed for faktisk at få nogle billigere eller bedre materialer ind i sit byggeri.

Morten: Så den måde, jeg har tænkt på det på, det er egentlig, jeg har bygget det her, og noget skal jo have et navn. Det bliver sådan lidt konsulentagtigt, men det er lige meget. Materialematricen kaldte jeg det, og jeg har delt den op oppe på websitet. Og det var ligesom den der model, som egentlig kunne hjælpe mig eller hjælpe os med at navigere i den her balance mellem pris og risikoen, når vi kiggede på bygherreleverancer.

Morten: Så på den ene akse i det her, forestil jer sådan et kvadrat eller sådan 3 gange 3. Så på den ene akse, på y-aksen, der har vi pris. Og der har vi egentlig sagt, jamen der er noget, der er standardmaterialer, der er noget, der er mellemklasse, og så er der noget, der er eksklusive materialer. Det her er måske ikke kun pris, jeg taler om, men det er mere en måde at kvalificere eller kategorisere de forskellige materialer fra hinanden. Og det er på y-aksen, vi har det.

Morten: På x-aksen, der har jeg egentlig defineret risiko. Tre felter ud ad. Og den ene, det er selvfølgelig en entreprenørleverance. Det yderste, det er bygherreleverancen, og midt imellem dem, der har vi sådan set hybrid, hybridleverancen. Det kommer jeg ind på lige om et øjeblik. Og når man sætter de her to ting sammen, så er det tydeligt, at tingene ligesom får en, ja, der er nogle fordele og ulemper ved det.

Entreprenør, bygherre eller hybrid

Morten: Hvis jeg lige skal tage det her med risiko, så var der jo det her med entreprenørleverancen. Og det er jo, hvor vi går ind til en tømrer for eksempel, og så køber vinduerne direkte af ham, eller en murer og køber murstenene der. Og her tager entreprenøren selvfølgelig ansvar, og vi betaler typisk mere. Og specielt hvis man vælger dyrere materialer, så betaler man selvfølgelig mere for det.

Morten: Så er der bygherreleverancen. Det betyder jo egentlig, at vi kommer med materialerne til entreprenøren. Vi kan spare nogle penge på det, men så tager vi jo også risikoen, som vi har været igennem tidligere i den her samtale her.

Morten: Og midt imellem, så er der hybridmodellen. Hybrid, det er både, hvor du egentlig kan dele. Altså nogle materialer køber du ved entreprenøren, nogle køber du ved bygherren. Men det handler måske også om, at du går ud og laver aftalen med producenten af materialet. Og det betyder, at du har forhandlet prisen på plads sammen med producenten. Så går du ind til din entreprenør, og så laver du en aftale om, at de køber det hjem. De tager modtagerisiko, de tager mængderisiko, de tager al logistikken, de sørger for, at det er fremme på det tidspunkt, hvor de skal bruge det. Men til gengæld betaler man et fee til entreprenøren for at håndtere det her. Det er jo ikke anderledes end, at hvis de kom med materialet. Men nu har du bare selv forhandlet prisen på plads. Nu ved du, hvad det er. Nu har du haft mulighed for ligesom at bruge dit netværk, du selv har indenfor branchen til det.

Morten: Og den her måde at dele det op på, det har i hvert fald gjort, at det giver sådan en måde, at vi kan definere tingene ud fra. Så når vi kigger på de enkelte materialer eller styklisten til byggeriet, så kan vi sige, jamen den her del her, det vælger vi, det er bygherreleverance. Det her er et lidt eksklusivt materiale. Det her, den vælger vi som en, ja, det er mere et standardprodukt. Det køber vi direkte ved entreprenøren.

Morten: Og det, det egentlig har vist sig, det er jo, at de lidt dyrere materialer, der har vi i hvert fald valgt at prøve at prioritere at få en hybrid eller en bygherreleverance. Og det er lige så meget for at, ja, vi har muligheden for at vælge det, hvorimod de her standardleverancer, dem vil vi langt hellere købe direkte ved entreprenøren, fordi det giver super god mening, at de har styr på det.

Outro: Vælg den risiko, der passer jer

Morten: Det der er ved det, og grunden til, jeg tog det her med ind i en episode, det var jo ligesom for os at lægge op til, at der ikke findes et rigtigt svar til, hvordan man gør det her. Det er jo noget, som I skal have en beslutning om derhjemme. Hvilken risiko ønsker I at tage i forhold til jeres byggeri? Og hvordan vil I gøre det?

Morten: Det nemmeste, det er jo klart at bare gå ind og så lave det hele som en hovedentreprise og entreprenørleverancer, så er du fri for alt det bøvl og alle de udfordringer, der kan opstå i det. Men hvis det er, du godt kunne tænke dig at komme lidt tættere på byggeriet, så kan det jo også være en mulighed for dig for at spare eller at komme ind og spare nogle penge, men også komme ind og få lidt mere kontrol over det og komme ind og få, hvad kan man sige, måske også fordybe sig i det. Det synes jeg også, der er en værdi i sig selv. Og så giver det jo mening at tage mere af den her risiko.

Morten: Ja, for andre, så er det vigtigt bare at have den her ro i maven, og så betaler man lidt ekstra for at lade entreprenøren tage ansvaret. Men vi har valgt at lægge os sådan midt imellem de her ting her og på udvalgte leverancer tage nogle bygherreleverancer. Og det kommer vi også til at fortælle meget mere omkring i podcasten her.

Morten: Så en lille kort soloepisode her i podcasten Drømmevillaen. Jeg synes, at det var relevant at dele den her. Tænkte, at der var nogen, der kunne drage nytte af de overvejelser, som vi har gjort i forbindelse med vores eget byggeri. Og så håber jeg egentlig bare, at I synes, det er lige så spændende at gå på jagt efter spændende materialer til jeres byggeri, når I skal i gang med det.

Morten: Så hvis der er kommentarer eller refleksioner, og hvis der er nogle nuancer i det her, så vil vi selvfølgelig meget gerne høre fra jer. Skriv til mig, og så deler vi det på vores kanaler. Men ellers, god fornøjelse med at vælge materialer.