Konkurs og andre risici

Intro

Gæst: Det er et rammescenarie, jo nærmest for alle byggerier. Og det gælder uanset, om man er erhvervsdrivende med byggeri eller privat. Udfordringen ved konkurs er jo dels, at dit byggeri går i stå. Du ved, din tidsplan den bryder. Der er ikke noget at gøre ved det.

Morten: Velkommen til Drømmevillaen. Podcasten, hvor vi jagter den nybyggede drøm. Jeg er din vært Morten, og sammen med min hustru Ellen håber jeg snart at have kommet i gang med vores drømmevilla. Mange ville måske synes, at det er en lidt kedelig del af det at bygge hus. Det handler om det juridiske. Det handler om at få et godt aftalegrundlag. Det handler om at undgå konkurser, eller i hvert fald stå i den bedste situation, hvis det sker. Og det har vi Cristine til at hjælpe os med. Hun er advokat. Cristine, velkommen i Drømmevillaen.

Gæst: Jo, tak.

Morten: Og tusind tak fordi du har lyst til at dukke op i dag og dele ud af din viden og erfaring med det her med at bygge hus, og hvilke risici der ligger inde i det.

Gæst: Jamen, velbekomme Morten. Jeg er jo rigtig glad for, at jeg måtte være med. Jeg synes, det er rigtig spændende at være her i dag. Og jeg håber og tror på, at det er godt givet ud. Der er rigtig mange, der måske kan have gavn af noget af det, jeg kan bidrage med.

Morten: Ved du hvad, det vil jeg næsten gerne love på forhånd, så lad os komme i gang med det. Cristine, hvem er du? Lad os få en kort introduktion til dig.

Gæst: Jamen, jeg hedder Cristine Top Udsen Møller, og jeg er advokat ved det, der hedder Clemens Advokatfirma. Jeg sidder i vores afdeling for byggeri og fast ejendom, og det betyder, at jeg arbejder med en hovedopdeling i to: byggeri og fast ejendom. Og byggesager fylder for mig noget, der ligner 85% af min hverdag.

Morten: Ja, okay.

Gæst: Jeg har arbejdet med byggesager siden 2015, hvor jeg begyndte at specialisere mig i det. Så det er snart ved at være otte år, og der har været godt en del sager igennem, så nu er jeg også ved at vide lidt om emnet.

Morten: Ja, lige præcis. Er det så både private husbyggerier, eller er det også de mere professionelle byggerier, eller hvad er det, man arbejder med, når man har sådan en profession?

Gæst: Ja, det er det. Det kan være alt fra en hel privat husbyggerkontrakt på millioner, som sådan et parcelhus i Jylland typisk koster, op til meget store byggerier på flere hundrede millioner. Så det kan være alt imellem himmel og jord.

Morten: Okay. Tør du gætte på, hvor mange private huse du så har hjulpet med at få bygget?

Gæst: Det er svært. Jeg ved det ikke, Morten. Jeg ved det simpelthen ikke, men jeg vil gætte på, hvis jeg nu siger give and take 90-100 stykker, så er det nok ikke meget galt.

En generel opskrift og de største risici

Morten: Prøv at høre, følger sådan et privat husbyggeri, og det er jo dem, der lytter mest med til podcasten her, de private husbyggere. Findes der sådan en bestemt opskrift, man følger, og hvordan man skal gøre det på en god måde, hvis man er privat husbygger, eller er det noget, der bliver tilpasset situationen og vind og vejr og placering i Danmark?

Gæst: Det er lidt begge dele. Man kan sige, det den specialiserede del af det, den del, som er tilpasset det konkrete byggeri, den er jo helt afhængig af, hvad man aftaler. Og det leder så over i den mere generelle del, nemlig det her med, at der er en proces, som er mere standardiseret, som man bør følge, nemlig det her med at få lavet en god aftale fra start og sikre sig nogle gode vilkår, og sikre sig, at man ved, hvad man har aftalt. Og så er der nogle ting undervejs, man bør gøre, sådan helt overordnet, som selvfølgelig også konkret kan tilpasses ens byggeri, men hvor man på en mere generel plan kan sige, du skal også under processen iagttage nogle bestemte ting for at få en god proces. Og tilsvarende, når nu byggeriet er afleveret, og man egentlig er færdig, jamen hvad så bagefter? Er der noget der, man kan og må og eventuelt skal gøre? Så der er ligesom både en generel, overordnet opskrift, sådan lidt, du kan kalde det et skema, man kan konkretisere sit byggeri ind under.

Morten: Okay. Hvad er egentlig sådan worst case-scenariet, hvis man ikke har styr på det her? Hvad er nogle af de værste sager, som eksempelvis du har set i det her, hvis man ikke har styr på sit aftalegrundlag, hvis man ikke har fået afstemt de forventninger undervejs? Hvad er den værste situation, man kan komme til at stå i?

Gæst: Allerallerværst er jo den situation, hvor det enten bliver rigtig meget dyrere at bygge. Det betyder noget, hvis man er privat, fordi man kan ikke være helt sikker på, om man kan finansiere en stor fordyrelse. Eller hvis du har en situation, hvor du måske faktisk slet ikke kan bygge færdig. Det kunne godt være i den situation, hvor din entreprenør går konkurs undervejs, og du måske ikke kan finde en anden entreprenør, som vil overtage byggeriet. Bygger man noget, der er meget specielt, så risikerer man faktisk, at en ny entreprenør vil sige nej tak, fordi de måske kan være bange for at overtage noget, der ikke er lavet rigtigt af den entreprenør, der eventuelt er gået konkurs. Så der ligger en stor risiko både i fordyrelser, men særligt også i konkurssituationen.

Morten: Ja, det giver god mening. Men så heldigvis er der jo også noget best case. Det bør vi jo også tale om. Og det er jo at få nøglen og så komme ind i sit drømmehjem.

Gæst: Jo. Og ingen mangler, og det kører bare, og er der det mindste, så ringer man til entreprenøren, og de kommer bare og udbedrer det. Og det oplever vi også. Så det er rigtig, rigtig dejligt. Det glæder jeg mig rigtig meget over.

Aftalegrundlag, AB-vilkår og sikkerhedsstillelse

Morten: Prøv at høre, det vi skal prøve at dykke lidt ned i i dag, det er jo netop det der med de risici, som der er i et byggeri. Kan du ikke prøve at flyve os lidt ind på det emne?

Gæst: Jo. Det kan jeg sagtens. Helt indledningsvis, så hvis man gerne vil afdække sine risici og prøve at sikre sig selv bedst muligt, så er det vigtigt, at man har en god aftale, altså et godt aftalegrundlag, fordi det bliver styrende for processen efterfølgende. Og det, som jeg synes, man skal være særligt opmærksom på, når man er privat bygherre, det er, om man kender sine vilkår. Mange gange så ser man i nogle af de her kontrakter, der bliver aftalt nogle standardvilkår. Det kan være entreprenørens egne, hvis de har sådan et sæt salgs- og leveringsbetingelser eller noget, der ligner. Men det kunne også være det, man kalder AB-vilkår.

Morten: Ja.

Gæst: AB-vilkår, det er sådan nogle almindelige betingelser i bygge- og anlægsvirksomhed. Der findes mange forskellige af dem. Så det har lidt at sige, hvilket sæt man er inde under. Det regulerer faktisk temmelig meget af de vilkår, man har i kontrakten.

Morten: Ja.

Gæst: Det kunne være AB Forbruger. Det vil typisk være det, man vælger, når man er privat bygherre. Men vi ser også, at man laver aftaler på både AB 92 og AB 18 og ABT 93 og så videre. Og der vil jeg sådan set sige, som privat bygherre, der synes jeg, man skal starte med at gøre sig klart: Hvad er det for et vilkårssæt, der er valgt? Og så skal man spørge sig selv: Ved jeg, har jeg forstået, hvad står der i de her vilkår? Hvad er det rent faktisk, jeg skriver under på, når jeg skriver på den her aftale?

Morten: Ja.

Gæst: Ganske, ganske vigtigt. Det svarer lidt til at gå ned og købe en bil nede ved bilforhandleren. Der læser man jo også vilkårene igennem først og forholder sig til, er jeg enig i prisen selvfølgelig, men er jeg også enig i, om jeg kan levere den tilbage, hvis den nu er i stykker, eller hvad der nu måtte være?

Morten: Men der er jo også mange, som vil sige, at det her er det, der står med småt, og begynde at læse det og forstå, hvad der står der, og det er jurister, der har skrevet det her. Det kan godt for mange være en udfordring, forestiller jeg mig. Det er jo også der, hvor man selvfølgelig skulle søge noget rådgivning og, tænker jeg, komme ind til jer. Men hvis det er, man skulle vælge et bestemt af de her standardvilkår, ville du så anbefale, at det var AB Forbruger, eller er det bare nogle af de andre vilkår, som der ligger?

Gæst: Det kommer faktisk lidt an på, hvad man bygger, synes jeg, og hvilke vilkår, man gerne vil have. Det er sådan, at hvis du er forbrugerbygherre, altså privat bygherre, så er du beskyttet af forbrugeraftaleloven og nogle regler deri, uanset om du vælger for eksempel AB 92 og ikke AB Forbruger. Men der kan være nogle andre regler i AB 92, som der kan være en fordel for dig. Og det er selvfølgelig noget, man skal drøfte med sin rådgiver om.

Morten: Ja.

Gæst: Der hvor jeg synes, man skal interessere sig lidt for det, også selv og ikke kun via sin rådgiver, det er for sådan noget som for eksempel sikkerhedsstillelse og betalingsvilkår. Sikkerhedsstillelse, det er en bestemmelse i AB-vilkårene, som handler om, at man som bygherre og entreprenør stiller sikkerhed over for hinanden, dels for betaling af entreprisesummen som bygherre, men dels også for færdiggørelse af arbejdet fra entreprenørens side.

Morten: Ja.

Gæst: Og den her sikkerhedsstillelse, den er faktisk også en af de parametre, der kan komme i spil, hvis man ender i en konkurssituation. Og der er det i hvert fald bare vigtigt, at man har koncentreret sig om, allerede når man indgår aftalen, at man får aftalt, at der skal stilles sikkerhed, og at det bliver den rigtige sikkerhedsstillelse, man får aftalt.

Morten: Ja.

Gæst: AB Forbruger, hvis man vælger den, og det gør mange entreprenører typisk til private bygherrer, så står der faktisk deri, at det skal aftales, hvis der skal stilles sikkerhed. Så hvis ikke man konkret aftaler det, så bliver der ikke stillet nogen sikkerhed.

Morten: Nej, okay.

Gæst: Og det er sådan et punkt, jeg synes, man som bygherre skal koncentrere sig lidt om, fordi det kan godt komme dig rigtig meget til gavn sidenhen. Og sikkerhedsstillelsen fra entreprenøren, som er den, der dækker bygherren, den dækker ikke kun i konkurssituationen. Den dækker for eksempel også, efter byggeriet er afleveret, hvis der måtte være mangler, og entreprenøren ikke vil komme og udbedre dem.

Morten: Okay.

Gæst: Så det er sådan et punkt, hvor jeg tænker, det kan godt være værd at bruge lidt tid på, også selvom man er privat.

Betalingsvilkår og valg af entreprenør

Morten: Ja. Er der andre ting i aftalen, eller ting man skal gøre før, at man egentlig indgår en aftale med nogle entreprenører om måske at bygge sin drømmevilla?

Gæst: Betalingsvilkårene, som jeg lige var inde på før. Kig lidt på, hvad står der i kontrakten. Når man har fundet den entreprenør, man tænker er relevant og rigtig for det byggeri, man gerne vil lave. Det er klart, man skal selvfølgelig forsøge at finde en, som har noget erfaring inden for den type byggeri, man laver. Hvis man skal bygge en villa, så har man ikke, vurderer jeg, interesse i at få en entreprenør, som er vant til at bygge supersygehuse. Det bliver ligesom at skyde lidt over mål. Og man risikerer bare, at de ikke har forstand på at bygge en villa, og man risikerer også, at det bliver alt for dyrt.

Morten: Ja.

Gæst: Så man skal finde en entreprenør, som har noget erfaring med den type ejendom, man gerne vil bygge. Og man skal selvfølgelig sørge for, at det også er en, som er villig til at tage den type opgaver og som har forstået, hvad det er, man gerne vil have.

Morten: Ja.

Gæst: Og der synes jeg, når man så kigger på kontrakten, så kig lidt på, hvad er betalingsvilkårene også. Det er mest et spørgsmål om at sikre sig imod, at man ikke kommer til at betale forud.

Morten: Ja.

Gæst: Fordi igen, hvis man skulle ende i en situation, hvor det går galt, entreprenøren går konkurs, hvor man på en eller anden måde bliver uenige, så er det godt nok træls, hvis man har betalt forud, og man skal til at forsøge at kræve pengene retur fra det pågældende.

Morten: Er det tit et krav eller et vilkår, som man bliver mødt med som privat nybygger? Er det noget, du ofte ser, når du går ind og hjælper dine kunder?

Gæst: Det kan jeg godt opleve, ja. Ikke på den måde, at der står forudbetaling med det ord i kontrakten. Men mange gange aftaler man en ratebetalingsplan, altså hvor man betaler for sit byggeri i x antal rater, og de her rater vil typisk være, hvis man har gjort det rigtigt, bundet op på, hvor langt byggeriet er kommet. Hvis de er det, så betaler man for eksempel en rate, når man har lavet færdig sokkel, og så er det jo rigtig fint, fordi så er arbejdet lavet. Så er der ikke nogen forudbetaling, så betaler man for det, man har fået indtil nu.

Morten: Ja.

Gæst: Der, hvor det her kan gå galt, det er, hvis tidsplanen pludselig rykker sig. Og den ratebetalingsplan, man har lavet, ikke bliver opdateret med tidsplanen.

Morten: Ja.

Gæst: Så risikerer man faktisk, hvis man er bagud med at udføre, men man har betalt efter den oprindelige plan, så kommer man forud med at betale.

Morten: Ja.

Gæst: Og det er jo faktisk per definition en forudbetaling.

Morten: Ja. Men prøv at høre, der er vel sådan, at de store eller de større typehusfirmaer og sådan noget, det har jeg i hvert fald set flere steder, at der betaler man, når man får en nøgle. Så der er det lidt noget andet, fordi der er risikoen yderst begrænset, kan man sige, som bygherre i det. Men hvad hvis man bygger med en lidt mindre entreprenør eller bygger noget, der er lidt mere specielt, arkitekttegnet og sådan noget. Er det realistisk at lave samme aftale, altså betalingsvilkår med folk der, eller vil det være ratebetalinger, som du taler om?

Gæst: Jeg tror, det vil være svært at få den der aftale. Det er helt rigtigt, som du siger, Morten, ofte vil typehusfirmaerne have den her klausul om, at de stiller sikkerhed, så betaler man, når man får nøglen. Og det er jo super fint, så har man en sikkerhed for, at man får sit byggeri. Men den aftale vurderer jeg bliver svær at lave med andre entreprenører. Jeg har aldrig set det.

Morten: Nej, okay.

Gæst: Så det vil jeg næsten godt sige, det tror jeg ikke kan lade sig gøre.

Morten: Nej.

Gæst: De fleste vil kræve enten en kontobetaling, altså hvor man simpelthen betaler en gang om måneden for eksempel, og så betaler man på baggrund af et opgjort stade, der viser, hvor langt man er kommet, eller også vil man betale via sådan en betalingsplan, som vi nu talte om, altså en ratebetalingsplan.

Morten: Ja, okay. Okay.

Gæst: Ja.

Under byggeriet: rådgiver, møder og dokumentation

Morten: Så nu begynder vi at nærme os en underskrift på de her dokumenter, og nu skal vi til at sætte gang i byggeriet. Hvad sker der så? Hvad skal man så være opmærksom på?

Gæst: Man skal overveje, om man har evnerne til selv at tage stilling til alle de beslutninger, der kommer undervejs. Hvis ikke man har det, så synes jeg, man skal få sig en bygherrerådgiver. Det skal være en teknisk rådgiver, altså en, som på en eller anden måde er bygningsfagkyndig, som har forstand på de her forskellige ting, som byggeriet indebærer, og som kan hjælpe en undervejs, når man skal træffe beslutningerne, eventuelt hvis der er et eller andet, som opstår, som er uforudset, og entreprenøren kommer og siger, nej, jamen, hvad vil du så her? Jamen, så er det vigtigt, synes jeg, at man har en at sparre med, som har den faglige indsigt ind i det her med at bygge.

Morten: Ja.

Gæst: Og man kan være heldig som bygherre, at man måske selv har det. Det kan jo være, at man har en baggrund inden for branchen, og så er det jo rigtig fantastisk, så behøver man ikke at have så meget rådgivning på, så kan man selv. Men man kan også være i den situation, at man måske er privat og laver noget helt andet i sit faglige virke, og dermed ikke har den samme indsigt i det byggetekniske.

Morten: Ja.

Gæst: Og hvis det er situationen, så synes jeg, man skal få sig en bygherrerådgiver, som kan hjælpe en undervejs med de her forskellige beslutninger, der skal tages.

Morten: Hvordan vælger man den rigtige der egentlig? Fordi jeg tænker ikke, at vedkommende her egentlig har en garantistillelse, eller det er jo ikke en garanti for, at tingene kommer til at foregå helt rigtigt. Det er jo stadigvæk et tillidsspørgsmål med en rådgiver som vedkommende her. Har du et bud på, hvordan man skal vælge den rigtige?

Gæst: Ja. Jeg synes, man skal selvfølgelig finde en, som man har god kemi med. Jeg har nogle gange haft nogle sager, hvor jeg har siddet lidt og haft en fornemmelse af, at bygherrerådgiveren egentlig har bygherren lidt imod eller havde nogle andre holdninger, måske synes, bygherren var lidt besværlig. Og det er ikke rimeligt, når man er bygherrens mand, som bygherrerådgiveren skal være. Så det er vigtigt, man finder en, som man kommer godt i spænd med, og som vil tage ens parti 100% undervejs, fordi det er bygherrerådgiverens opgave. Så er det klart, vedkommende skal selvfølgelig også have de faglige kompetencer. Men hvis man er bygningsfagkyndig, bygningskonstruktør, arkitekt, ingeniør, noget i den dur, så vil man formentlig godt kunne hjælpe med de her ting, og man vil godt kunne føre de nødvendige tilsyn og så videre.

Morten: Ja.

Gæst: Der er det så bare væsentligt, at man finder en, som også har erfaring med den her type opgaver.

Morten: Ja, ja.

Gæst: Du kan godt have, der findes rigtig mange dygtige arkitekter, men nogle af dem er måske mere dygtige til det kunstneriske og det tegningsmæssige end til at hjælpe en bygherre med at føre tilsyn.

Morten: Nej.

Gæst: Så vil jeg bruge ham til at få tegnet mit hus, det bliver flot, og det er rigtig fantastisk.

Morten: Yes.

Gæst: Men jeg vil have en, som skal være min rådgiver undervejs, som har noget forstand på det praktiske med at træffe beslutninger og med at kigge ind i konstruktioner og ned i tegninger og så videre.

Morten: Ja. Og som, hvis jeg må bidrage ind der, fordi det jeg også vil anbefale folk at gøre, det er at trække referencer på vedkommende. Sørg for at få nogle referencer på vedkommende. Sørg for at tale med nogle, der har arbejdet med vedkommende. Det giver ikke garanti for kemien, men det giver i hvert fald en eller anden form for sikkerhed på det.

Gæst: Ja. Jeg er fuldstændig enig.

Morten: Ja. Er der andre ting her under byggeriet, fordi nu er byggeriet gået i gang, og der er mange beslutninger, der skal træffes. Er der andre ting, som man skal være opmærksom på her, Cristine?

Gæst: Ja, der er et væld af punkter, Morten. Sædvanligvis vil man holde bygherremøder undervejs. Bygherremøder er der, hvor man styrer og koordinerer for eksempel tidsplanen og betalingsplanen, hvor man sørger for at få de her ting opdateret, hvor man træffer de her beslutninger. Og man skriver nogle bygherremødereferater. Til møderne vil jeg anbefale, man har sin bygherrerådgiver med. Det er helt sikkert vigtigt at have sin faglige kompetence med til hjælp med at træffe de her beslutninger, når de kommer.

Morten: Ja.

Gæst: Så er det selvfølgelig vigtigt på møderne også, at man tjekker sin dagsorden. Siger, har vi fået alt opdateret, har vi fået kigget på alt det, som skal håndteres under mødet i dag?

Morten: Ja.

Gæst: Og når man så får referatet, så skal man interessere sig for, hvad der står i det, man skal sørge for at få det læst. Og har man bemærkninger til det, så skal man få dem sendt inden for fristen. Der er typisk en frist, som hedder datoen for næste bygherremøde, hvor man skal sende sine eventuelle bemærkninger.

Morten: Ja.

Gæst: Og grunden til det er vigtigt, det er fordi, hvis der opstår noget sidenhen, så har byggemødereferater, bygherremødereferater temmelig stor værdi rent juridisk i forhold til at dokumentere, hvad der er drøftet, og hvad der er aftalt.

Morten: Ja.

Gæst: Så det er klart, alt hvad der står i de her referater, det bidrager til, hvis der opstår en eller anden situation, hvor man er uenig eller en konkurs, at man kan gå bagud i tid og sige, jamen hvad er aftalt, hvad er der drøftet, hvilke beslutninger har man truffet.

Morten: Ja.

Gæst: Og de vægter temmelig meget i retten, som sagt. Så derfor er det værd at interessere sig for.

Morten: Ja. Faktisk så havde vi jo Morten fra MQM Byg med. Ham har vi haft med i podcasten her. Han er jo bygherrerådgiver og syn- og skønsmand, så han har jo også oplevet de her ting. Det var fra en teknisk vinkel og ikke fra en juridisk vinkel, kan man sige. Så det her med, hvad man skal gøre undervejs, og hvordan man skal samarbejde med bygherrefolk, og på hvilke stadier vedkommende skulle komme ud i, det taler vi faktisk om i episode syv af podcasten. Så det var egentlig bare lige en anbefaling til, at folk kan gå tilbage og få et link der.

Gæst: Super.

Konkurs: hvad gør man, og hvordan begrænser man skaden?

Morten: Men det værste der egentlig kan ske her, det er jo egentlig, at en entreprenør går konkurs.

Gæst: Ja. Det er et rammescenarie, jo nærmest for alle byggerier. Og det gælder uanset, om man er erhvervsdrivende med byggeri eller privat. Udfordringen ved konkurs er jo dels, at dit byggeri går i stå. Du ved, din tidsplan den bryder. Der er ikke noget at gøre ved det. Du ved også, at det ret ofte, hvis ikke altid, bliver dyrere at gøre byggeriet færdigt. Fordi når entreprenøren pludselig er væk, så skal du ud og have en anden entreprenør til at overtage opgaven. Han skal træde ind midt i et igangværende byggeri. Han skal overtage noget, som nogle andre har lavet, som han ikke kender kvaliteten af. Og det tager han sig betalt for. Entreprenørerne lægger en eller anden risiko til sit tilbud, hvis man skal tage sådan en opgave. Så man kan næsten være 100% sikker på, at det bliver dyrere, hvis der indtræder en konkurs.

Morten: Ja.

Gæst: Og det sidste punkt er, man risikerer jo også at stå i den situation, at man faktisk ikke kan få sit byggeri gjort færdigt, hvis byggeriet for eksempel er af meget dårlig kvalitet fra den oprindelige entreprenør, eller hvis det er et meget specielt byggeri. Så kan du godt have en situation, hvor en ny entreprenør vil værge sig lidt ved overhovedet at sige ja tak til at tage opgaven.

Morten: Mm.

Gæst: Fordi de vil være bekymrede for netop det her med, hvad er det for en kvalitet, jeg overtager? Kan det overhovedet bruges, eller skal vi forfra igen?

Morten: Ja.

Gæst: Jeg har faktisk haft en sag, det var vel i 2022, for en privat bygherre, som desværre havde sådan en entreprenør, der gik konkurs her. Og der var man nødt til faktisk at skralle helt ned til fundamentet og starte fra fundamentet igen og op for at få det her gjort færdigt.

Morten: Okay.

Gæst: Og det er jo ganske forfærdeligt, når man står der, og man egentlig har fået konstruktioner op, og man finder ud af, at det simpelthen ikke er lavet rigtigt, og man skal bare forfra med det dobbelte igen.

Morten: Hvor meget dyrere blev sådan et byggeri? Ved du det? Tør du gætte på det?

Gæst: Jeg har heldigvis ikke lukket konstruktionen helt. Men umiddelbart vil jeg sige, det var et temmelig dyrt byggeri, det her. Som jeg husker kontrakten, så var det noget, der lignede 6-7 millioner. Og jeg vil næsten tro, det bliver 2 millioner dyrere for ham at blive færdig.

Morten: Og hvor meget forsinket blev det så for sådan noget her?

Gæst: Jeg ved ikke, hvad vi endte med en endelig opgjort forsinkelse. Men det sidste jeg hørte var noget, der lignede et halvt år.

Morten: Okay.

Gæst: Ja.

Morten: Kan man sikre sig mod det her på nogen som helst måder?

Gæst: Du kan jo ikke sikre dig imod, at din entreprenør går konkurs, fordi hvordan han driver forretning, det er du ikke herre over.

Morten: Ja.

Gæst: Men tilbage til den sikkerhedsstillelse, som vi talte om i forbindelse med aftaleindgåelsen, så kan man sikre sig en lille smule ved at sørge for, man har sikkerhedsstillelse.

Morten: Ja.

Gæst: Det er sådan, at når konkursen indtræder, så det første man skal gøre, det er, at man skal tage fat i kurator og spørge, om konkursboet vil indtræde i kontrakten, som det hedder. Det her med at indtræde i en kontrakt, det er et spørgsmål om, om konkursboet vil bygge færdig eller ej. Hvis dit byggeri er meget tæt på at være færdigt, så ser vi nogle gange, at konkursboet faktisk siger, jamen, vi vil godt hyre nogle håndværkere til at gøre det her færdigt, fordi det frigiver jo også en entreprisesum, som boet så får som betaling for arbejdet.

Morten: Ja.

Gæst: Men ret ofte oplever vi desværre den modsatte situation, at kurator siger, konkursboet vil ikke indtræde i aftalen, simpelthen fordi konkursboet ikke har kompetencerne, man vil ikke bruge økonomien på at bygge færdig, og man er også bange for ansvaret og for, om man kan løfte opgaven, simpelthen fordi man ikke mener, man har de forudsætninger.

Morten: Ja.

Gæst: Og når man så som bygherre får den her kedelige melding fra kurator, at boet ikke vil indtræde i kontrakten, så er det faktisk juridisk set per definition misligholdelse af kontrakten.

Morten: Ja.

Gæst: Det berettiger så dig som bygherre til at ophæve kontrakten over for konkursboet. Og det skal man gøre. Det skal man sørge for at få gjort. De her to steps med at spørge, om konkursboet vil indtræde, og med at få ophævet kontrakten, det er typisk dem, folk går galt i byen med. Men rent juridisk, så har de nogle retsvirkninger, fordi en ophævelse af kontrakten på baggrund af, at konkursboet ikke vil indtræde, det bliver sidestillet med, at så er byggeriet faktisk afsluttet, for så vidt angår afleveret af den konkursramte entreprenør. Altså, så ved jeg godt, han kan ikke gøre opgaven færdig, men det, han har gjort, er, at han har lavet sit stykke arbejde frem til det stadie, hvor han er gået konkurs, og så trækker man en streg. Men den streg bliver ikke trukket, hvis ikke man får spurgt kurator, om de vil indtræde, og får ophævet kontrakten.

Morten: Ja, okay.

Gæst: Ja. Når man så har ophævet kontrakten, så skal man få lavet det, der hedder en stadeopgørelse. Man kan godt vælge at gøre det selv, altså simpelthen som bygherre bare hyre sin egen bygherrerådgiver ind, som gennemgår byggeriet og kigger på, hvor langt er man kommet, noterer, hvad er staden på de forskellige dele. Men jeg vil anbefale, at man laver en aftale med kurator i boet. Jeg skriver til kurator: Nu har I meddelt, I ikke vil indtræde i kontrakten. Nu ophæver jeg så kontrakten, og jeg vil gerne have lavet en stadegennemgang den og den dato. Venligst send en repræsentant.

Morten: Ja.

Gæst: Grunden til, man skal sørge for at have konkursboet med, det er, fordi så bliver de juridisk bundet af den gennemgang, der bliver lavet ude på pladsen. Det bliver de sværere, hvis man ikke inviterer dem med.

Morten: Nej, okay.

Gæst: Så det er ret væsentligt at få sagt til dem: Der bliver en stadegennemgang, og den bliver den her dato, og I kan komme og være med her.

Morten: Ja.

Gæst: Hvis de så vælger ikke at være med, så er det fint nok, så bliver de stadigvæk juridisk bundet. Men de bliver bare kun bundet, hvis man har inviteret dem til at komme og være med til den her stadegennemgang.

Morten: Ja, okay. Okay. Er der på nogen måder, nu ved jeg godt, jeg stiller spørgsmålet igen, men hvad er sådan god hygiejne for at være sikker på, at man ikke indgår en aftale med en entreprenør, der står foran en konkurs? Er der overhovedet noget, man kan gøre?

Gæst: Du kan tjekke regnskaberne, men du risikerer jo, hvis du skriver din aftale her i foråret, så er regnskabet for 23 måske ikke kommet, så du har kun regnskab, der er et år gammelt.

Morten: Ja.

Gæst: Men det kan give dig en eller anden indikation. Så kan du selvfølgelig, og det var egentlig nu kom jeg lidt ud af en tangent med processen omkring konkurs, men det du kan bruge, det er det her med sikkerhedsstillelse. Fordi, og nu undskyld, jeg springer, Morten, men nu gør jeg lige den her kædebetragtning færdig. Det stade, man får på byggeriet, hvis det så viser sig, at entreprenøren ikke er færdig, og man derfor har et krav mod boet, og det har man jo som sagt altid, når man ikke er gået færdig.

Morten: Ja.

Gæst: Så vil man faktisk kunne rette det krav mod garantien og trække penge på garantien.

Morten: Ja, okay.

Gæst: Derfor er sikkerhedsstillelsen vigtig, for den hjælper dig jo også i konkurssituationen, så du i hvert fald kan hente en del af pengene hjem af den sum, som skal bruges til at dække den videre byggeproces, når du skal have det færdig.

Morten: Lige nøjagtig. Vigtig krølle at få med. Ja.

Gæst: Ja, mega vigtigt. Så kan man altid undersøge, om man kan tegne en forsikring, en form for kreditforsikring for entreprenøren. Det er et godt redskab til at finde ud af, om entreprenøren er solid.

Morten: Ja.

Gæst: Hvis dit forsikringsselskab siger nej til at kreditforsikre, så er det typisk, fordi der er noget, der ikke er så godt i den virksomhed, du er i gang med at indgå en kontrakt med.

Morten: Ja.

Gæst: Så jeg siger ikke, man behøver at tegne en kreditforsikring. De koster også noget, og du kan aldrig forsikre dig 100%. Det er typisk sådan noget 80-85%, man kan gå op til. Og det koster som sagt også nogle penge. Men man kan godt spørge forsikringsselskabet, vil det overhovedet være muligt at kreditforsikre den her pågældende entreprenør. Det giver en indikation om, hvor er vi henne.

Morten: Så det er en kreditforsikring, ikke sikkerhedsstillelsen, eller hvordan forstået?

Gæst: Det er to forskellige ting.

Morten: Ja.

Gæst: Sikkerhedsstillelsen, den stiller man som en garanti, altså i form af en bankgaranti ved et anerkendt pengeinstitut eller forsikringsselskab. Der findes forskellige, der laver dem. Det kunne være Nykredit eller Tryg eller et par af de andre forskellige former for selskaber.

Morten: Ja.

Gæst: Kreditforsikring, det er en egentlig forsikring for, at du får det, som du skal have fra den pågældende.

Morten: Ja, okay.

Gæst: Ja.

Efter afleveringen: mangler og gennemgange

Morten: Godt. Nu er vi heldigvis kommet frem til, at huset er blevet færdigt. Og det vil sige, at nu er vi færdige med byggeriet, og det er gået godt i den her sag, forhåbentlig. Nu begynder vi så at kigge ind i noget, der skal ske efter, altså når et hus er afleveret. Hvad er det, man skal være opmærksom på der, Cristine?

Gæst: Afleveringsforretningen, altså selve den situation, hvor man mødes ude på ejendommen, og man får nøglerne. Der skal man sørge for at få lavet en mangelgennemgang. Man skal få gennemgået byggeriet og få noteret, om der er nogle mangler, forhold, som skal udbedres. Sådan et byggeri, det er jo en stor ting. Det er jo ikke som at sætte en stikkontakt i væggen. Det er en ret begrænset opgave. Den kan man næsten godt sikre sig for, at den fejler ikke noget, når man er færdig. Men et fuldt byggeri af en meget stor bygning er jo ret omfattende. Og derfor vil der sædvanligvis kunne være mindre ting, som entreprenøren måske ikke lige har fået afrettet alle sammen.

Morten: Ja.

Gæst: Der skal man gennemgå byggeriet, få noteret, hvad der kan være, og så få lavet en liste over det, som begge parter lige sætter en klo på. Så har man ligesom hånd i hanke med, hvad har vi noteret, der var til stede ved afleveringsforretningen. Fordi de her mangler, dem vil entreprenøren skulle udbedre. De skal simpelthen ud og sørge for, at det her bliver lavet, også selvom man eventuelt har fået nøglerne. Så laver man bare udbedring efterfølgende.

Morten: Ja.

Gæst: Men det er bare væsentligt at have fået noteret: Hvad er det, vi er enige om, vi har konstateret derude?

Morten: Ja.

Gæst: Og så skal man selvfølgelig tjekke sit aftalegrundlag igen og sige, er der aftalt noget omkring mangelgennemgange senere hen? Med nogle af AB-vilkårene, som vi også talte om fra start, der er der faktisk krav om mangelgennemgange, 1-års og 5-års gennemgang, hvor entreprenøren og bygherren mødes og gennemgår byggeriet simpelthen for at tjekke, er der opstået noget, eller har man konstateret nogle mangler senere, som man ikke lige opdagede ved afleveringen. Fordi igen, det er ret omfattende at gennemgå et helt hus.

Morten: Ja, ja.

Gæst: Og de ting vil man så skulle notere i en protokol henholdsvis på 1-års og 5-års gennemgangen, sådan at entreprenøren også kan udbedre dem efterfølgende.

Morten: Ja.

Gæst: Og der er det vigtigt, når man lige står der, og man lige har fået nøglerne, tjek aftalegrundlaget. Tjek, hvor mange gennemgange er der aftalt? Hvornår skal der indkaldes til dem? Og hvem skal stå for at indkalde til dem?

Morten: Ja.

Gæst: Jeg ser nogle gange, at det er aftalt, at det er bygherren, der skal indkalde til de her gennemgange. Og typisk er der også en frist på, hvornår man skal have indkaldt til dem.

Morten: Ja.

Gæst: Og så er det jo lidt rart at vide, hov, er det overhovedet mig, der har pligten?

Morten: Ja.

Gæst: Og hvornår skal jeg få det her gjort?

Morten: Ja. Få det skrevet i kalenderen, og sørg for at få det indkaldt.

Gæst: Ja, præcis. Man risikerer jo, hvis ikke man gør det, at så forpasser man sin chance, og så bliver der slet ikke nogen gennemgang, og så står man der, og så hænger man selv på de her forhold, der eventuelt måtte være med byggeriet.

Morten: Ja, lige nøjagtig. Lige nøjagtig.

Outro

Morten: Sådan som et afrundingsspørgsmål på det. Har du sådan et bud på, hvor mange af de her sager, der egentlig ender i en eller anden form for problemer eller udfordringer, eller er det risikofyldt, det man bevæger sig ind på, når man står som nybygger og skal i gang med at bygge hus?

Gæst: Også et svært spørgsmål. Jeg ser jo selvfølgelig kun dem, der går galt. Jeg ser jo ikke dem, der går godt, heldigvis, selvom der heldigvis er mange flere af, end der er af dem, der går galt.

Morten: Forhåbentlig. Ja.

Gæst: Så jeg vil sige det sådan her: Jeg håber og tror på, at det er de fleste, langt den overvejende del, der går godt. Men jo bedre din aftale er fra start, des større er chancen nok for, at det går godt.

Morten: Lige præcis. Lige præcis.

Gæst: Fordi det er jo også ofte dem, hvor aftalen har haltet på et eller andet punkt.

Morten: Lige nøjagtig. Hvis du skulle give et godt råd til os som nybyggere, hvad skulle det være?

Gæst: Få en god bygherrerådgiver.

Morten: Ja.

Gæst: Få en god hjælp, som kan hjælpe jer undervejs med de her tekniske beslutninger og den faglige indsigt i byggeriet. Det er alfa og omega, fordi det er det, der er rigtig, rigtig svært at stå med selv, hvis ikke man har evnerne, altså hvis ikke man har den faglige kompetence til at træffe de her beslutninger.

Morten: Ja.

Gæst: En god rådgiver, og det skal være en med faglig teknisk indsigt.

Morten: Lige nøjagtig. Ved du hvad? Det sender vi videre ud i æteren, og jeg synes, det er, jeg kan kun bakke op om det herfra. Hvis man skal følge dig eller læse mere om jer, hvor skal man så gøre det henne?

Gæst: Jamen man er selvfølgelig rigtig velkommen inde på vores hjemmeside, den hedder www.clemenslaw.dk. Clemens Law er ét ord. Og alternativt så er vi også til stede på LinkedIn, så der kan man finde os, og man kan finde mig, følge mig eller hoppe i dialog med mig. Det er man også meget velkommen til. Jeg er altid åben for forbindelse, og jeg synes, det er rigtig fedt, når folk rækker ud. Det er meget bedre, at vi taler sammen og prøver at få noget dialog i gang, så vi alle sammen kan blive bedre, end at man sidder i sin egen lille klokke. Så det er man rigtig velkommen til. Og det er jo bare at søge på mit navn, Cristine Top Udsen Møller. Det tænker jeg, Morten, det lægger du også ud her. Så finder I mig bare, kobler op. Det er man altid velkommen til.

Morten: Ved du hvad? Vi linker til det hele i show notes i podcasten her. Og så vil jeg egentlig bare sige tak for dit bidrag i dag.

Gæst: Jamen, velbekomme, Morten. Det har været mega hyggeligt at være her.