Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed

Intro

Speaker: Velkommen til Drømmevillaen. Podcasten, hvor vi jagter den nybyggerdrøm. Jeg er din vært Morten, og sammen med min hustru Ellen håber jeg snart at komme i gang med vores drømmevilla. I denne podcast inviterer vi andre nybyggere, rådgivere og leverandører, ja alle der har noget på hjerte om byggeri, til at dele deres erfaringer. Boligøkonomisk Videncenter må vide noget om, hvorvidt det er en god idé at bygge hus, hvordan man skal gribe det an, og hvor man skal sætte det hen. Derfor har jeg set frem til samtalen med Marc i dag.

Morten: Marc, velkommen til Drømmevillaen.

Marc: Tak skal du have.

Morten: Jeg har glædet mig til at blive klædt på rent økonomisk af dig i dag i forhold til det, vi står overfor med at skulle bygge et nyt hus. Men inden vi hopper ind i det, så lad os da lige høre lidt om dig, hvem du er, og hvad det er, du sidder og laver.

Marc: Mit navn er Marc Lund Andersen, og jeg er ansat som seniorøkonom i Boligøkonomisk Videncenter.

Morten: Ja.

Marc: Boligøkonomisk Videncenter er et projekt, som er finansieret af Realdania. Og det har eksisteret siden 2009, slutningen af 2009. Jeg har været ansat siden april 2010. Og jeg tror, den måde, som det er nemmest at forstå, hvordan vi arbejder på, det er ved at tænke på os lidt som en tænketank. Det er i hvert fald sådan, vi bliver opfattet. Vi identificerer os ikke selv decideret som en tænketank, men vi agerer i mange sammenhænge sådan, kan man sige.

Morten: Ja. Hvad er hele formålet med det her videncenter? Hvad er jeres rolle i samfundet?

Marc: Vi blev til i kølvandet på finanskrisen i nullerne. Og det var nogle tanker dengang, som gik på, at der var behov for et uafhængigt organ, som ligesom kunne udtale sig uden at være bundet op på nogle kommercielle interesser. Og det var baggrunden for, at vi blev til. Man mente, at det gav mening at oprette et sekretariat, som arbejdede med viden inden for boligmarkedet og boligøkonomi, og som ligesom forsøgte at opkvalificere den debat, som der er i samfundet. Og det gør vi så på mange forskellige måder ved at tale med journalister, ved at lave data og statistik og entrere med forskellige samarbejdspartnere. Vi har fået genoprettet et fag på CBS, som hedder Boligøkonomi og finansiering, som jeg underviser i. Og ja, det er bare et par af de eksempler på, hvordan det er, vi prøver ligesom at bidrage med noget til samfundet.

Morten: Ja. Jeg er sikker på, der er mange, når I sidder til familiefesterne, der spørger ind til gode råd om diverse ting omkring boligen, så der må du også have en masse at bidrage ind med der.

Marc: Ja, det er rigtigt. Der er en del venner og bekendte og familie, som er nysgerrige på at få nogle tips til, hvordan man kan score kassen på det her boligmarked.

Er huskøb en god investering?

Morten: Ja, lige præcis. Og det er jo også hele formålet med, at vi har inviteret dig ind i den her podcast. Så det forventer jeg, at vi ved om 20 minutter. Så ved vi, om det er en god investering. Og vi kan jo måske egentlig bare tage og starte der. Så helt simpelt. Marc, er det en god idé at købe hus? Altså, er det en god investering at eje og købe og bygge hus?

Marc: Hvis vi lige for en kort stund ser bort fra den situation, vi står i lige nu, hvor vi har et ret presset boligmarked, og bare prøver at kigge på det lange sigt, så har det historisk set generelt været en god investering at købe sin egen bolig.

Morten: Ja.

Marc: Det er klart, der har været meget store forskelle, alt afhængig af hvor i landet du har købt. Og de forskelle er blevet mere og mere tydelige, særligt de aller sidste årtier. Man kan sige, vi har data tilbage til 1938 i forhold til, hvordan det er gået med boligpriserne. Og frem til omkring midten af 90'erne udviklede boligpriserne sig faktisk ret ensartet rundt omkring i landet. Men i takt med, at vi i de senere årtier har presset os mere og mere sammen i de største byer og inden for kommunerne tæt på nogle bykerner, så er der også sket det, at priserne i de områder er gået stærkere frem end ude i de områder, hvor vi har set en affolkning af de enkelte kommuner. Så der har helt klart været en forskel i, hvor priserne er gået mest frem. Og den er meget baseret på det fænomen, som vi kalder urbanisering.

Morten: Ja. Så hvad er det, du har fortalt noget om, at I har lavet en rapport omkring det her med, hvordan priserne udvikler sig, og det er jo specielt grundpriser. Kan du ikke lige lave en introduktion til det og fortælle, hvad det er, I har været ude at undersøge her?

Rapporten om grundpriser

Marc: Jo, altså vi har jo både lavet nogle lange prisstatistikker, som jeg lige omtalte før, hvor vi simpelthen bare ser på prisudviklingen på huse og på ejerlejligheder. Men så har vi også for nylig, tilbage i maj, lavet en rapport, hvor vi har prøvet at dykke ned i, hvordan selve grundpriserne har udviklet sig. Fordi det har været lidt en black box i en del år, fordi den statistik, vi har fra grundprisstatistik, kun er opdateret frem til 2010 og ikke er blevet offentliggjort siden da, fordi data simpelthen har været for upålidelige.

Marc: Så det vi gjorde, det var, at vi sagde: Hvordan kan vi åbne lidt op for den her black box? Hvordan kan vi sikre, at vi får lidt bedre viden om, hvad der sker med de her grundpriser? Og der har vi brugt forskellige metoder. En af metoderne, som vi har brugt, har været, at vi har sagt, at vi er nødt til at se, hvad der sker med grundpriserne inde i byerne også. Fordi det er en af de problematikker, der har været med de gamle grundprisstatistikker, at man naturligvis kun har kunnet måle, hvordan det går med grundpriserne de steder, hvor grunde sælges. Og i takt med, at byerne ligesom er blevet bygget ud, så er de ledige byggegrunde jo også flyttet længere og længere væk fra bycentrene. Og det er klart, det har alt andet lige også været med til at tynde boligpriserne ned, fordi vi går fra engang at kunne måle inde omkring byerne til ikke længere at kunne det, fordi der ikke handles ledige byggegrunde.

Marc: Så den måde, vi valgte at sige, at vi må prøve at vurdere, hvordan det går med grundpriserne derinde, det er ved at finde en metode til at observere de eksempler, hvor vi ser eksisterende huse blive købt alene med det henblik at rive dem ned igen. Fordi der er vi i virkeligheden ude i en situation, hvor vi må formode, at køberen har betalt den pris, som køberen ville betale alene for grunden.

Morten: Ja.

Marc: Så på den måde har vi skabt et stort overblik over prisudviklingen i hele Danmark.

Morten: Ja. Og hvad er konklusionerne så i den her rapport, som I har lavet?

Beliggenhed driver boligpriserne

Marc: Konklusionerne er, at grundpriserne i virkeligheden er den stærkeste forklaring på, hvordan det går med de samlede boligpriser. Så det man kan sige, det er, at man kan tage et hus, og så kan du dele værdien af et hus op i en bygning og en grund. Og i virkeligheden isolere effekten af de to. Og det vi ser, det er, at cirka tre fjerdedele af den prisudvikling, vi har set historisk, egentlig kan forklares med udviklingen i grundprisen. Så man kan sige, at udviklingen i bygningsværdien i virkeligheden kun dækker over omtrent 25 procent. Og det er klart, når man ved det, så bestyrker det os egentlig bare i det her gamle kendte udtryk: beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. Altså, det er utrolig vigtigt at købe der, hvor der er efterspørgsel, og hvor der må formodes at være efterspørgsel langt ude i fremtiden.

Morten: Ja. Og hvor er det? Det er selvfølgelig de største byer, men kan du komme nærmere ind på det og slå en grænse rundt omkring de største byer og fortælle, hvor det er, vi skal købe vores grund henne?

Marc: Det er klart, som du siger, i særlig grad i Danmarks største byer, at vi har set den stærkeste prisudvikling. Og det kan blive en meget lang session, hvis vi skal gå ind i alle de enkelte dele af landet, fordi det er lidt forskelligt. Altså, Aalborg, København, Aarhus, Odense, der er forskel på de her områder. Men noget af det, vi også kan se, det er, at inden for de forskellige kommuner, ikke bare de allerstørste kommuner, der har også været en urbanisering inde i kommunen. Altså, man vil gerne tæt på bykernerne. Så generelt har det været, og det ser det stadigvæk ud til at være, et fænomen, at prisudviklingen udvikler sig stærkest i de største byer og omkring bykernerne.

Corona, flyttemønstre og usikkerhed

Speaker: Jeg er lige nødt til at forstyrre et kort øjeblik. For jeg har en nyhed fra Drømmevillaen, som jeg gerne vil dele med jer. Vi har nemlig lanceret et otte ugers gratis mailkursus, som I kan hente inde på drømmevillaen.dk. Det, vi har gjort, det er, at vi har samlet vores erfaring fra vores samtaler med over 125 deltagere i vores podcast. Og det har vi simpelthen kondenseret ned i et kursus, der handler om, ja, vejen til drømmevillaen, som vi kalder det. Det I får, det er en mail hver uge, som indeholder en video, der fortæller om vores erfaring inden for et givent område. I får en bog, hvor I kan samle alle jeres drømme om jeres villa. I får 16 cheat sheets, altså gode værktøjer, der kan bringe jer tættere på jeres mål. Og I får muligheden for at få en individuel byggeprofil, når kurset er færdigt, som I kan bruge i resten af jeres byggerejse. Alt sammen kommer som sagt fra erfaringen med de her over 125 podcasts, som vi har lavet til jer. Gå ind på drømmevillaen.dk, hent det derinde. Det er gratis, og så håber jeg bare at se jer.

Marc: Det er klart, corona gjorde noget ved tingene, fordi vi lige pludselig fik en opfattelse af, at så interessant var København ikke, når der ikke var noget at lave derinde.

Morten: Ja, jeg skulle lige til at spørge om det, ja.

Marc: Og det gjorde også, at vi så en større udflytning i den periode. Det, der så er spørgsmålet nu, det er, om det er en trend, som vil fortsætte, eller om den vil aftage lidt i takt med, at corona fylder mindre og mindre i vores bevidsthed. Altså det virker sådan rent intuitivt som det mest logiske. Men det kan sagtens have sat gang i nogle trends og tendenser, som kan vare ved, og som kan sikre en større efterspørgsel lidt længere ude fra København i tiden nu. Men det er svært at sætte tal på, hvor stærk den kraft vil være.

Morten: Ja, ja. Jeg er da sikker på, altså jeg kender da i hvert fald flere, der også har rykket teltpælene op og så flyttet ud til Klitmøller som et eksempel, ude til Cold Hawaii, og det er jo blevet meget populært derude. Men om det store træk, det tænker jeg ikke, at vi kan sige hverken data eller viden noget om endnu. Det er jo noget, som fremtiden må komme til at byde på.

Marc: Det er rigtigt. Det store træk har vi endnu til gode at blive kloge på. Og man kan sige, en ting er jo de effekter, der skete under corona som følge af corona. Vi fik nogle lave renter, vi fik begrænset vores muligheder for den ene og den anden service og oplevelser og så videre. Men der er jo også mange andre faktorer, som spiller ind. Og lige præcis i dag kan man sige, der er lige pludselig en krig, der fylder meget, der er inflation, som fylder meget, der er rentestigninger, som fylder meget. Så det generelle problem med boligmarkedet er, at det i virkeligheden er noget, som influeres af mange forskellige faktorer. Så det er meget svært at isolere, hvor meget den enkelte ting betyder.

Morten: Ja. For boligprisernes udvikling. Ja, lige præcis.

Nedrivning, nybyggeri og markedslogik

Morten: Er der andre ting, vi sådan kan lære ud af den her rapport, som I har lavet? En ting, det er jo beliggenheden. Du nævner lidt det her med at købe en ny grund, som typisk ligger lidt længere væk, kontra det at købe et hus og rive det ned tættere på byen. Men det hænger selvfølgelig lidt sammen med beliggenhed og så videre. Men hvad er jeres observationer på det punkt der?

Marc: Det vi kan se, det er, at vi ved hjælp af udarbejdelse af nogle kort kan se præcis, hvor henholdsvis nedrivning af eksisterende huse finder sted, og hvor nybyggeri finder sted på helt bare grunde. Og det vi kan se, det er, at det her fænomen med at rive huse ned for at bygge nyt stort set kun finder sted helt inde tæt omkring de store byer. Det finder ikke i særlig høj grad sted langt ude, hvor du alligevel godt kan finde en ledig byggegrund. Så det vi også kan se, det er, at fordi de her eksempler, hvor vi kan se huse, som rives ned med henblik på nybyggeri, finder sted tæt omkring de store byer, så er de grunde også typisk dyrere. Og det er der ikke noget mærkeligt i.

Marc: Men jeg kunne godt forestille mig, at der er mange, som har stået og kigget på et hus og så tænkt: Skal jeg give tre en halv million for et hus, der ser helt faldefærdigt ud? Men når vi kigger ned i den rapport, som har data frem til og med 2019, så kan vi se, at for eksempel i Københavns omegn var gennemsnitsprisen for et hus, man købte til nedrivning, tre en halv million. Så der kan man ligesom intuitivt regne ud, at hvis du har købt et hus til fire millioner i det område, så har du i virkeligheden betalt tre en halv million for grunden og kun en halv million for bygningen. Og prøver man at se det i det perspektiv, så er det ikke så besynderligt, at bygningen er meget faldefærdig, fordi den i virkeligheden kun har besiddet en værdi på omkring en halv million, og hvor grunden måske har kostet dig tre en halv.

Morten: Ja, lige præcis. Er der nogle andre ting, vi kan trække ud af den her rapport, eller nogle andre ting, som man bør læse den her eller studere det her for? Er der nogle andre konklusioner, som I er kommet frem til i jeres arbejde med det her?

Marc: Ja, det er jo en 130 sider lang rapport med, synes jeg selv, rigtig mange interessante figurer. Det er klart, nogen vil primært være mest interessante for økonomer og samfundsinteresserede. Men der vil selvfølgelig også være nogen, som er interessante for en nybygger, blandt andet at se, hvor stor forskel der kan være på prisen for en grund. Der er jo masser af steder i landet, hvor selvom du køber tæt på et bycentrum, så koster grundene stadigvæk under en million. Hvor de i Københavnsområdet i dag koster tre en halv.

Morten: Ja, lige præcis.

Marc: Men man kan sige, det virker bare som om, at markedet generelt er ret effektivt. Men ja, der er mange konklusioner i det her.

Morten: Ved du hvad, jeg tænker, at det vi gør, det er, at vi lægger et link op til, hvor man kan hente den her rapport inde på jeres hjemmeside, og så lægger vi det op til folk selv. Vi deler også nogle af de her figurer i show notes og så videre, så man kan gå derind og hente noget af det. Så jeg skal da i hvert fald lige ind og kigge på kortet og så se, hvor det er, at vi bor henne, og hvad vores plan skal være. Det lyder som om, at der kunne være et eller andet, vi kunne lære af det i hvert fald.

Renter, lån og økonomiske overvejelser

Morten: Marc, en helt anden ting, det var også noget af det, vi talte lidt om, før vi hoppede på. Den tid, som vi lever i nu, den er jo frygtelig ubekendt, kan man sige. Der er mange ting, som vi ikke kender, og når man står som nybygger og har bygget sit hus, så skal man jo, eller det skal de fleste, ud at optage nogle lån for det her. Vi talte lidt omkring det her med renter, og hvilke typer af lån der er og muligheder, som der ligger i det. Kan du ikke lige give lidt gode råd med på vejen der, eller i hvert fald nogle overvejelser set fra et økonomisk perspektiv? Hvad skal vi være opmærksomme på her?

Marc: Jo, jeg vil nok helst give nogle overvejelser med på vejen, fordi de gode råd var man nødt til at skræddersy ret konkret til den enkelte nybygger. Man kan sige, havde du nu spurgt mig for to til tre år siden, så havde det været nemt nok at give råd, fordi der kunne man få en lang fast rente i 30 år på helt ned til 1 procent. Så der var rådet i virkeligheden nemt nok. I og med at den nærmest ikke kunne komme lavere, og i og med at lånet på de variabelt forrentede lån af naturlige årsager ikke var meget lavere, så var det gode råd en fast lav rente i mange år.

Marc: Der er sket det, at vi har fået den her inflation og krig i Ukraine, og det har ligesom vendt helt op og ned på den situation, vi har i dag. Det var jo længe sådan, at den inflation, som faktisk allerede startede tilbage i 2021, troede man fra centralt hold var midlertidig. Man troede, den var midlertidig, fordi vi tænkte, at når vi kommer tilbage fra corona, så løser tingene sig. Men langsomt, som der begyndte at blive endnu større problemer med forsyningskæder og det her med energi som følge af Rusland, og fødevarer på grund af Rusland, så er det gået op for Fed og ECB, altså dem som styrer renter i USA og Europa, at det måske ikke er så midlertidigt. Og derfor er vi nødt til at hæve renterne for at prøve at tæmme den her inflation.

Marc: Og det store spørgsmål er så nu, hvor længe de skal blive ved med at hæve renterne. Og grunden til, at det er relevant for den enkelte boligkøber, er, fordi det har stor relevans for, om det bedst kan betale sig at låse sig fast nu på et langt fastforrentet realkreditlån, eller at tage nogle kortvarige variabelt forrentede lån. Og svaret er desværre, at det ikke er så enkelt, som det var for et par år siden, hvor vi havde de lave faste renter. Fordi de lange faste renter nu er steget ret markant og ligger oppe omkring 4 procent. Og de korte renter ligger, alt afhængig af hvornår du har låst dig fast, og hvilken en du lige tager, nede på 1-2 procent, men er på vej opad.

Marc: Problemet er jo så, at nu i dag er det sværere, fordi der er en relativt stor forskel mellem de variabelt forrentede lån og de fastforrentede lån. Så det gør bare, at man i dag er nødt til at gå lidt tilbage til de gode gamle råd med, at hvis du sidder hårdt i det, og din økonomi ikke kan klare de store stød, så er du nok nødt til at spænde sikkerhedssele for ikke at risikere at ende i en situation, hvor du måtte gå på tvangsauktion på grund af de lån, du har. Hvorimod hvis du har en stærk økonomi med luft til at kunne tage de rentestigninger, så vil man være mere tilbøjelig til at sige, at så kan det bedre forsvares at tage de variabelt forrentede lån. Og det er ligesom de råd, man har givet stort set fra da de variabelt forrentede lån kom til omkring årtusindskiftet.

Marc: Men som der blev ændret lidt på i slutningen af tierne, hvor de faste renter kom ned på et historisk lavt niveau. Altså før midten af tierne har vi aldrig haft lavere fast rente end 3,6 procent. Og det på trods af, at vi har data, som gør os i stand til at gå helt tilbage til 1875. Så i tæt på 150 år havde den lange faste rente på realkreditlån ikke været under 3,6.

Morten: Nej.

Marc: Så det har været en ret historisk unik situation. Men nu er vi på vej tilbage til en normal, og det gør bare, at der er utrolig mange spørgsmålstegn i forhold til, hvad der er mest rigtigt at gøre, og det vil afhænge af den enkelte låntager.

Outro

Morten: Ja, lige præcis. Og ved du hvad, jeg synes faktisk, at det er et rigtig godt snusfornuftigt råd også, du kommer med i det her, og lidt tilbage til dyderne. Så det synes jeg, det er en god måde også at slutte samtalen af på her.

Marc: Ja.

Morten: Marc, tak fordi du kom ind og delte de her historier. Vi lægger som sagt links op til den her rapport, I har lavet, og ind til viden mere. Hvis man skal følge noget af det arbejde, som I laver, hvor er det bedst at gøre det henne, eller følge dit arbejde, du laver?

Marc: Det er via vores hjemmeside, www.bvc.dk. Og vi har også et nyhedsbrev, man kan tilmelde sig til.

Morten: Okay.

Marc: Og så kan man følge os på de sociale medier, både på LinkedIn, hvor vi har en profil, som er baseret på Boligøkonomisk Videncenter. Og så ellers på Twitter, hvor jeg også kan findes.

Morten: Okay. Super. Ved du hvad, jeg tænker, vi lægger links op til det hele, så det er nemt at finde. Så tak for din tid i dag, og hav en god weekend, når du kommer til det.

Marc: Selv tak, og i lige måde.

Speaker: Tak fordi du lyttede med på denne episode af Drømmevillaen. Følg os på Instagram, hvor vi poster billeder og videoer fra vores gæster og fra vores samtaler. Har du noget, som du vil dele, så ræk endelig ud til os. Det gælder både, hvis du er nybygger, rådgiver eller leverandør. Så kan vi alle blive klogere og forhåbentlig få vores drømme til at blive til virkelighed.