Hvad bygningsrådgiveren gør, når huset står færdigt

Intro: Hvad sker der efter byggeriet?

Morten: Velkommen til Drømmevillaen. Podcasten, hvor vi jagter den nybyggede drøm. Jeg er din vært, Morten, og sammen med min hustru Ellen håber jeg snart at kunne komme i gang med vores Drømmevilla. I denne podcast inviterer vi andre nybyggere, rådgivere, leverandører, ja, alle der har noget på hjerte om byggeri, til at dele deres erfaringer. I dag har jeg besøg af Morten fra M. Grønby. Han er byggerådgiver, og han har tidligere hjulpet os med, hvad vi skal gøre før og under byggeriet. Men i dagens episode handler det om, hvad der sker efter. Morten, endnu engang velkommen i Drømmevillaen.

Gæst: Godt at være tilbage.

Morten: Ja, det er jo et stykke tid siden, at vi mødtes i episode tre og episode syv. Så det her har jo været den længe ventede afslutning på vores samtale, kan man sige.

Gæst: Ja. Præcis. Og der er lige røget 30 afsnit imellem og sådan noget der, men det er lige meget. Der er kommet god læring ind, så nu kan jeg måske stille nogle mere kvalificerede spørgsmål til dig i hvert fald. Men for dem, som ikke mødte dig i de to episoder endnu, så skal du lige ridse din baggrund op. Hvad du laver?

Gæst: Ja, jeg er det, man vel kalder rådgivende bygningsingeniør, eller den lidt mere ubeskyttede titel af at være byggesagkyndig. Jeg er tømreruddannet og bygningsingeniør, og så alt muligt andet igennem tiderne, men det, jeg bruger rigtig meget af min tid og min krudt på, det er det her at være syn- og skønsmand. Det fylder et godt stykke over halvdelen af min arbejdstid. Og det er jo at komme ud og kigge på byggerier, når de er gået lidt skævt. Så i det ligger der jo selvfølgelig en masse erfaring for, hvad har du not to do. Og det er det, vi skal prøve at snakke lidt om i dag, hvordan jeg kan prøve at guide jer udenom alle de der ting, som folk gør forkert.

Morten: Ja, lige præcis. Hvad er så, nu bliver jeg nødt til at spørge dig, hvad er sådan den der historie, der står klarest for dig omkring det der mest forfærdelige historie, du har mødt som syn- og skønsmand? Den der, du fortæller til familiemiddage eller henover bordet som underholdning til andre for at sige, den her branche, nu skal I bare høre.

Gæst: Ja, ja. Der er jo desværre så mange, så det er lidt svært at vælge imellem den ene og den anden og sådan noget, men jeg har jo desværre mange byggerier, som er gået galt fra A til Z. Men det er svært at komme ind på, fordi det kan være alt muligt. Men de der perfect storms, de findes altså bare, hvor alt går galt. Og der er ikke nogen, der er i ond tro, men hvor det hele bare går galt. Altså lige fra rådgiverne, arkitekten til udførende, til underentreprenørerne, til bygherre selv, som måske også er lidt for naiv i nogle henseender og sådan nogle ting og sager. Men det, jeg jo oftest siger til folk, det er jo, at byggeri er komplekst, og det er jo ikke for at gøre det til raketvidenskab og sådan nogle ting og sager, men det er komplekst, og det er bøvlet, og det er dyrt. Og når ting er dyre, så bliver tvistniveauet jo også bare rigtig, rigtig højt og stort, fordi det er ikke bare få tusind kroner, vi snakker om, det kan jo være flere hundrede tusind eller halve eller hele millioner. Murværk, der bliver lavet forkert, det koster jo hurtigt en halv million at lave sådan nogle ting. Og folk får ikke sikret sig godt nok, altså manglende kontrakter og manglende beskrivelser og alt muligt andet. Så nogle gange prikker jeg jo folk i maven og siger, prøv at høre, du ofrer en million. Du kan have en tilbygning eller et eller andet, og så har folk jo kun fået et, det eneste de har materiale til det her byggeri, det er to stykker papir fra håndværkeren, som giver et tilbud på et nyt tag eller en tilbygning eller et eller andet. Ingen tegninger, ingen beskrivelser, ingen noget som helst. Og sådan noget der, det skal i den grad nok gå galt.

Morten: Ja, lige præcis. Og det der jo også, det talte vi også om lidt før, vi begyndte at optage her, det er jo, at der også er rigtig mange positive sager rundt omkring, og de kommer jo ikke til at lande på dit bord. Så det er jo måske lige så vigtigt både at lære af noget af den erfaring, som der er, men der er også noget vigtigt i, at vi sender et signal om, at det her jo ikke er noget, der sker for alle. Det er måske endda et fåtal, det egentlig sker for. Der er mange byggerier, som går godt, og som ikke lander på dit bord, ikke?

Gæst: Enig, enig. Og det er jo vigtigt, og der er jeg jo lidt farvet af den del af branchen. Det er selvfølgelig ærgerligt, og det kan jeg jo godt savne nogle gange også at kunne fortælle de gode historier. Men det gider folk ikke at invitere mig på besøg og betale for at komme og se deres fine hus. Men jo, selvfølgelig gør der det. Og der findes en masse gudsvelov dygtige håndværkere og alle mulige andre parter, så ja, det findes. Og som jeg vist nok sagde i nogle af de tidligere afsnit, så er der nogle rigtig dygtige typehusfirmaer derude, som har rigtig godt styr på det, de laver. Det er jo en af de fordele, der er ved at vælge et typehus. Altså de har jo bygget det her mange gange før dig. Så jo, det findes bestemt.

Aflevering som skillelinje

Morten: Ja, lige præcis. I episode tre talte vi lidt om, hvad man skulle gøre, før man gik i gang med sit byggeri. I episode syv talte vi om, hvad man gør undervejs. Og det, vi sådan set skal tale lidt om eller dykke ned i i dag, det er jo lidt det her efter, selvfølgelig. Men vi starter lidt, der er jo noget, der hedder en afleveringsforretning, eller når huset bliver afleveret. Og det tidspunkt er jo vigtigt på en eller anden måde, en skillelinje i forhold til, at nu er der nogle nye regler og nogle nye ting, vi skal være opmærksomme på. Så hjælp os rundt i det her emne her. Hvordan griber vi det her an?

Gæst: Ja. Men det gør vi. Og vi fortsætter fra sidst, skulle jeg til at sige. Vi starter måske lidt anderledes i dag ved at sige, at det, der jo sker, det er, nu har I som kommende bygherre brugt år på at tegne og planlægge og bygge ikke mindst. Og det vil sige, på et eller andet tidspunkt, så står man jo så for enden af hele den her meget, meget lange proces, som det jo er for de fleste, med aflevering. Nu er huset færdigt, og så skal jeg nok lige springe tilbage til førgennemgangen. Men det, der er meget, meget vigtigt, det er det her, at afleveringen af huset, overdragelsen, afleveringsforretningen, det er jo den her store fede streg i sandet, hvor byggeriet overgår fra at være et projekt og et ejerskab ovre hos byggefirmaet, til lige pludselig at være jeres hus. Nu er det jer, der er ansvarlige for det her hus her. Så når afleveringen er foregået, så er det jeres forsikringer, der skal være gældende. Så er det jeres vedligeholdelsesforpligtelse. Det er jer, der skal passe på huset og sikre det. Der kommer ikke nogen derefter. Et byggefirma er ikke en vicevært, som kommer og sørger for huset fremover. Nu er det jer, der er det. Det er jer, der ejer huset. Så det er sådan en meget, meget vigtig skillelinje.

Gæst: Og så kan vi så dykke ned i de her detaljer med mangelgennemgangen. Fordi det er jo også her, hvor det er meget, meget vigtigt. Den mest banale, det er jo det her med ridser og skrammer og andre små skader på husets døre, gulve, vægge, køkkenbordplader og hvad vi har. Altså alt, hvad der sker efter I har fået nøglerne, det er reelt ridser og skrammer, I har lavet. Derfor er det så vigtigt at få gennemgået huset godt og grundigt for inden for ridser og skrammer, det slige og alt muligt andet, for ligesom at sætte den der streg i sandet og sige, det hak i gulvet, det er ikke vores flyttemænd, der lavede det, det er byggefirmaets maler, der havde sten under skoen, da han gik ind og sådan nogle ting og sager. Men det er en helt banal ting.

Førgennemgang og mangler før indflytning

Gæst: Men før vi kommer dertil, så er det jo så rigtig, rigtig vigtigt. Det bliver anbefalet af Værdibyg, at man holder den her såkaldte førgennemgang. Og en førgennemgang er meget, meget vigtig og meget, meget god, men det er desværre ikke alle firmaer, som praktiserer den lige godt. De kører bare til afleveringen. Men det, der er vigtigt at forklare, det er, at ved at lave en førgennemgang, man kan godt kalde det en mangelgennemgang, så er det netop cirka to uger eller en uge før huset er endeligt færdigt, og det er den 1. august, I skal flytte ind og står der med flyttekasserne og potteplanterne og alarmen, så laver man den her gennemgang af huset. Det kræver så også, og det er vigtigt, at huset reelt er færdigt. Mest færdigt. Jeg plejer at sige 98-99 % færdigt. Det gør ikke noget, der lige mangler nogle fuger langs med fodpanelerne, eller vaskemaskinen ikke er blevet leveret endnu, eller hvad det nu måtte være. Men vi skal være færdige. Gulvene skal være færdige, lofterne og væggene, alt det her skal være færdigt. Køkkenet skal være monteret, varmen skal køre, et cetera, et cetera.

Gæst: Men så laver man jo så reelt det, der er sådan en førgennemgang, hvor man simpelthen gennemgår huset fra A til Z. Der, en lille reklamepause, er det jo en rigtig god idé at tage en byggesagkyndig med, hvis man ikke har forstand på, hvad det er, man kigger efter. De fleste kan jo selvfølgelig godt finde ud af at kigge på en væg og sige, om den er pæn eller ej. Men en byggesagkyndig kigger jo med nogle lidt andre øjne og ved også, hvad det er, de skal kigge efter. Så kan man sige, en ting er, hvis man ikke har haft en tilsynsførende rådgiver på undervejs for at holde øje med. Så for guds skyld tag nu en med på den her førgennemgang. Hvis alt går godt på den her førgennemgang, der ikke er store væsentlige mangler, så behøver han eller hun ikke at komme igen til afleveringsforretningen. Så kan I godt selv tage jer af det.

Gæst: Man gennemgår huset, og man tager simpelthen et rum ad gangen. Kigger det igennem. Jeg gør det sådan meget systematisk, starter med at kigge på lofterne, og så kigger jeg på væggene, så kigger jeg på døre og vinduer, og hvad der ellers måtte være i huset, og så kigger vi på gulvet. Og så går jeg ud af rummet og lukker døren. Og så vil jeg sige, fint. Nu har vi kigget på det. Og så tager vi et rum mere. Og på et eller andet tidspunkt, så har vi jo så været igennem hele huset. Og så skal man selvfølgelig også udenfor at kigge på husets klimaskærm, tag, facader, alt det her.

Morten: Hvor lang tid bruger man typisk på sådan en førgennemgang?

Gæst: Jeg bruger mindst tre timer.

Morten: Mindst tre timer?

Gæst: Ja. Det skal være et lille hus, hvis jeg skal kunne gøre det under tre timer.

Morten: Okay.

Gæst: Men det tager bare tid. Og så er det selvfølgelig klart, jo flere fejl og mangler der er, jo længere tid tager det. Hvilket jo også er min interesse i at få et godt, pænt byggeri, for så har jeg tidligere fri. Men det tager det. Og i gamle dage, i et andet firma jeg var i, der kunne vi godt finde på at sætte to timer af til et hus på 200 kvadratmeter. Og det kan jeg helt sige, det var bare ikke nok.

Morten: Det er ikke nok for mig.

Gæst: Nej, okay. Så det kan også snilt tage fire timer, hvis man har bygget sig et lidt større hus. Mange rum, flere badeværelser og alle sådan nogle ting.

Værdibyg, tidsplan og hvorfor man ikke skal presse for hårdt

Morten: Ja, lige nøjagtigt. Prøv at høre, du nævnte lige det her, du nævnte noget, der hedder Værdibyg. Det har jeg faktisk ikke hørt om før. Hvad er det for noget egentlig?

Gæst: Værdibyg er en brancheorganisation, som arbejder for at skabe og højne kvaliteten i byggeriet.

Morten: Okay.

Gæst: Så de har lavet en masse gode pjecer om kvalitetssikring og tilsyn og afleveringer og alt muligt.

Morten: Okay. Og noget der er målrettet nybyggere som mig selv? Noget jeg kan lære noget af at gå ind og læse omkring?

Gæst: Lige præcis. Det er sådan lidt mere, jeg vil ikke sige, det er skrevet til forbrugere, men det er det. Altså det er skrevet i sådan lidt almindelig lingo, som alle kan forstå.

Morten: Okay. Fedt. Det er interessant. Det skal jeg ind og tjekke ud, og så håber jeg, jeg forstår det.

Gæst: Man kan sige, det var ikke dem, der opfandt førgennemgang. Den havde vi også før, men de gik ligesom ind og definerede det og sagde, at en del af den gode afleveringsproces er, at vi holder en førgennemgang. Og så har de simpelthen skrevet how to do. Og det er meget rart lige at kunne referere til dem. Og så kan man sige, hele den der beskrivelse af den gode aflevering blev jo så implementeret i de nye AB-regler, hvor førgennemgang for første gang er sådan fast defineret.

Morten: Ja, lige præcis. AB 290.

Gæst: Det er førgennemgangen, ja. Og det, der er hele hovedpointen, det er, at når man har gennemgået huset, og der er malermangler, der er lige et gulvbræt, der har fået et hak og en bule der. Nogle gange er det jo også mere. Det kunne være, man har fået lavet forkert fald i badeværelset, og så skal man jo til at banke badeværelsesgulvet op for at lave det om, eller nogle andre lidt kedelige ting, murværk og sådan noget. Det fede er jo så bare, nu har byggefirmaet så 14 dage til at udbedre det her, hvor du ikke bor i huset og skal leve med håndværkere, der kommer ind og ud og står og maler lofterne i soveværelset, mens du dårligt nok er stået op. Så det er jo det, der er hele det interessante. Og ideen med det her er jo så, at 14 dage senere, så er alle mangler udbedret. Og I kan flytte ind og reelt koncentrere jer om at lære varmepumpen at kende og se, hvor smukt jeres hus er, for det skal jo være en fed og en god oplevelse at få sig et hus.

Gæst: Og det, der så ofte sker, det er jo, at byggerier ofte er forsinket. Og det der så nogle gange er risikoen for, det er, at man nærmest ikke når den her førgennemgang. Det er lidt ærgerligt. Og derfor er det godt at få skrevet det ind i sin kontrakt og sige, det skal der altså holdes her. Men det er jo selvfølgelig klart, at hvis byggefirmaet bliver forsinket, og I skal flytte ind den 1. august eller hvad det er, og de ikke når at have køkken og gulvet lagt og det ene og det andet, så ved alle der har prøvet byggeri før, hvor et mylder der er af håndværkere den sidste uge eller to eller weekend op til aflevering. Jeg har oplevet et hus, der skulle nå at blive malet fra scratch på en weekend, og så skulle man aflevere en mandag morgen efter.

Morten: Ja, okay.

Gæst: Og det er selvfølgelig ikke optimalt. Men så kan man jo ikke holde en førgennemgang, fordi væggene er ikke malet, gulvet er ikke lagt og sådan nogle ting og sager. Og så dropper man det, og så står man bare der på den der afleveringsforretning med alle ting og sager, som så typisk er fyldt med fejl og mangler, fordi det er gået lidt hurtigt. Så det jeg nogle gange siger til mine kære kunder, det er at sige, vær nu flink ved jeres byggefirma. Lad være med at stå og piske dem med dagbøder og alt muligt andet. Hvis de er forsinkede med lovlige undskyldninger, så giv dem dog den her uge eller to mere, hvis det ikke betyder noget for jer. I bor i en campingvogn et andet sted, eller hvad det er. Så giv dem tid til at gøre tingene færdige i stedet for at jappe det igennem. Og så få lavet den her førgennemgang. Og så sige fint, nu mødes vi om en uge igen. Men det er selvfølgelig klart, hvis man står og har lejet en bolig, og man skal være ude, så er man jo selvfølgelig nødt til at køre igennem.

Morten: Ja, det er det.

Gæst: Og her ligger der jo så, at man skal lade være med at lade det køre helt derud, at man en måned før skal begynde at råbe lidt op og sige, hey, vi skal altså flytte ind om en måned. I har ikke lagt taget på endnu. Hvad sker der?

Morten: Ja, lige præcis. Men der er jo også noget i det her, som jeg synes essensen af det, det er jo også måske lige at sætte farten ned for at få et bedre byggeri, ikke? Altså det er jo også det, du siger, det er jo det, du lægger op til her, ikke?

Gæst: Det anbefaler jeg ofte. Det er dumt i mangel på bedre ord at stå og piske en håndværker og true ham med dagbøder og alt muligt andet, som kan være relativt store beløber, og så samtidig stå og kræve et fejlfrit og pænt byggeri. Det hænger jo ikke sammen. Vi er mennesker alle sammen. Hermed ikke sagt, at man bare skal give fuldstændig løse tøjler og sige, nå, men vi flytter ind nu om et halvt år. Det er lige meget. Det er jo ikke det, jeg siger.

Morten: Ja.

Gæst: Men lige lidt ro på. Og der har man jo en mulighed som bygherre at sige, prøv at høre. Vi er rigtig ærgerlige over, I er forsinkede. Det er vi ikke glade for. Men ved I hvad? Nu får I ikke dagbøder kastet efter jer. I får lige en uge mere til at gøre jer færdige eller det ene og det andet. Derfra kører vi selvfølgelig dagbøder. Det er sådan noget, man varsler typisk, og lige siger, det er vi ærgerlige over det her, men vi er fair, og vi giver jer en chance. Men se lige at få fingeren ud, fordi nu er det nu.

Morten: Ja, lige præcis.

Gæst: Men det er sådan en helt anden snak. Det er næsten tilbage til første episode og sige, læg det her slack ind i jeres egen tidsplan. Lad være med at køre det så stramt, at I er blevet lovet, at huset er færdigt 1. august, og så har I opsagt jeres lejekontrakt i et andet hus den 31.

Morten: Ja. Ja, lige nøjagtigt. Det er lige stramt nok.

Gæst: Lige nøjagtigt.

Afleveringsforretning, dokumentation og tolerancer

Morten: Jeg bliver lige nødt til at forstyrre et kort øjeblik. For jeg har en nyhed fra Drømmevillaen, som jeg gerne vil dele med jer. Vi har netop lanceret et otte ugers gratis mailkursus, som I kan hente inde på Drømmevillaen.dk. Det vi har gjort, det er, vi har samlet vores erfaring fra vores samtaler med over 125 deltagere i vores podcast, og det har vi simpelthen kondenseret ned i et kursus, der handler om vejen til Drømmevillaen, som vi kalder det. Det I får, det er, I får en mail hver uge, som indeholder en video, der fortæller omkring vores erfaring inden for et givent område. I får en bog, hvor I kan samle alle jeres drømme om jeres villa. I får 16 cheat sheets, altså gode værktøjer, der kan bringe jer tættere på jeres mål. Og I får muligheden for at få en individuel byggeprofil, når kurset er færdigt, som I kan bruge i resten af jeres byggerejse. Alt sammen kommer som sagt fra erfaringen med over de her 125 podcasts, som vi har lavet indtil videre. Gå ind på Drømmevillaen.dk, hent det derinde. Det er gratis, og så håber jeg bare at se jer.

Morten: Afleveringsforretningen, der sker nogle ting her. Som indledningsvis sagt, så er det jo en skæringslinje rent juridisk, at nu er det jeres hus. Og der er også igen det her med manglerne, som der skal være styr på. Så den er også vigtig, eller den er selvfølgelig endnu vigtigere. Og der er en masse ting, der mere formelt skal være styr på.

Gæst: Hvorfor det også er en god idé at have nogenlunde styr på manglerne, dem har vi fået fikset, så på selve afleveringsforretningen kan vi koncentrere os lidt om det her med afleveringen, dokumentation, er der en ibrugtagning? Har vi fået de nødvendige dokumenter? Der bliver skrevet tykke bøger om det, men det er jo der, du skal have dit energimærke, du skal have en blower door test, en tæthedsprøve. Der er ibrugtagningstilladelse, der skal ligge tests og tegninger og alle de her ting. Det er lidt sjovere at bruge tiden på det, fordi det er så også noget, der nogle gange lige ryger i svinget. Især de byggerier, der er gået lidt hurtigt. Og især ved arkitekttegnede huse, hvor det er hovedentreprenører, den lokale tømrermester, der er hovedentreprenør. De har ikke det samme maskinrum til at sørge for alle de her dokumenter. Det vil sige, det sejler nogle gange lidt. Og det er så sådan noget, man lige kan stå og bruge lidt tid på ved en afleveringsforretning.

Gæst: Selvfølgelig skal der ligge en ibrugtagningstilladelse i forbindelse med, og det er jo kommunen. Altså der har hovedentreprenøren meldt til kommunen og sagt, nu er vi færdige. Må vi gerne bruge det her byggeri. Og det må man så gerne, hvis der er styr på dokumenterne for at sige det sådan.

Gæst: Og det ses jo en gang, at der ikke er styr på det her. Og så er det sådan lidt, nå ja, men det sender vi i næste uge, når vi lige har fået samlet sammen på det. Det går altså ikke. Det er fair nok, vi lige venter på rapporten for blower door testen eller et eller andet, men vi skal altså lige have den her.

Gæst: Og så lige en indskudsbemærkning. Det der jo netop udløser, at man blandt andet kan få en brugstilladelse, det er, at der ligger det her tilbud på en lovpligtig byggeskadeforsikring. Og den træder jo så netop i kraft fra den dag, hvor huset er afleveret. Og den kan vi lige vende tilbage til.

Gæst: Og så gennemgår man jo huset igen. Man render jo så rundt med den her mangelliste fra førgennemgangen. Og så tjekker man jo, at alle de her ting, de er blevet udbedret. Herunder udbedret korrekt og tilfredsstillende. Der oplever vi jo nogle gange, at man siger, jamen, der var et hak i væggen der. Ja, vi kan godt se, I har været der med malerrullen, men nu er det blevet endnu værre. Så den kører lige videre den der, eller bliver skrevet som en ny.

Gæst: Og så går man jo altså lidt i fluetæppermode. Altså, man må gerne studere sit hus godt og stramt, for det er jo her, vi skal finde de små hakker i lofter og skabe og bordplader, ikke mindst, hvis man har købt det. Det er jo så også her, vi begynder lidt at snakke om tolerancer og hvordan man kigger på et hus. Der tager jeg jo ofte ordet som bygherrerådgiver, fordi så er det mig, der har stået og lagt spillereglerne. Ikke at det er mine egne spilleregler, det er branchens selvfølgelig. Men at det ikke er entreprenøren, der står og siger, jamen du må ikke kigge på væggen på den her måde og sådan noget. Det synes jeg er meget godt, at det er bygherrerådgiveren, der tager det ansvar og siger, nå, hr. og fru Danmark, I er mine kunder, og nu skal I lige høre, hvordan det foregår her i branchen. Man står ikke med en lommelygte og svinger den op og ned ad væggen for at finde penselhår og alt muligt andet. Vi står en meter til halvanden fra væggen, kigger på den i almindeligt dagslys, og hvis vi kan se en dut og en dat og en penselstrøg her og der, så er det en malermangel. Hvis vi skal helt hen og stå på hovedet på væggen og alt muligt andet og lyse med en halogenlampe op ad den, så er det ikke en malermangel.

Morten: Nej. Så det vil sige, der er også noget vigtig uddannelse af os som nybyggere, kan man sige, i det her. Hvordan kan vi blive bedre til faktisk at navigere i det her med tolerancer? Bør vi i stedet for at prøve at dykke lidt ned i det, så egentlig bare lave en aftale med dig og komme ud? Er det bare vejen frem i det, eller hvordan?

Gæst: Det synes jeg jo lidt, det er. For man kan jo sige, du kan sikkert have samme regler eller krav i andre brancher. Køber en ny bil og det ene og det andet. Det er jo bare ikke nogen, man kender. Jeg har jo også anmeldt nogle ting på min nye bil, hvor jeg fik at vide, det var inden for tolerancen, og så stod jeg og kløede mig i nakken, for jeg aner da ikke, hvad tolerancen er på en bildør. Og det gør I andre jo heller ikke på en husdør, hvis man kan sige det sådan. Og derfor er det reelt bedst bare at læne sig op ad sådan nogen som os.

Gæst: De meget proaktive byggefirmaer, skråstreg bygherrerådgivere, de kan jo godt lige sende en lille pjece forinden og sige, nu skal vi kigge på jeres hus i næste uge. Her er lige reglerne, how to do. Danske Malermestre har lavet sådan en fin tegneserieagtig pjece for visuel vurdering af malermangler. Træinformation har gjort det samme, hvordan vi kigger og kontrollerer trægulvet for fejl og mangler og sådan nogle ting og sager. Så alle de her regler, de findes, for hvad tolerancen er. Og så er der selvfølgelig ikke mindst den gode hjemmeside, der hedder tolerancer.dk, hvor man kan læse, hvor skæv en væg må være, og hvor skævt et gulv må være. Det lyder jo åndssvagt, men et gulv må faktisk gerne være skævt.

Morten: Ja. Ja. Lige præcis. Ved du hvad, vi linker op til det der også til tolerancer.dk, eller folk kan selv gå ind og tjekke det ud, fordi så kan man måske blive klædt lidt på eller i hvert fald lave lidt forventningsafstemning til, hvad der kommer til at ske på det her tidspunkt, ikke?

Afleveringsprotokol, tilbageholdelse og opfølgning på mangler

Morten: Nu har vi sådan mangellisten. Nu har vi lavet afleveringsforretning. Nu er vi flyttet ind. Så er der fem punkter tilbage. Hvad er så det gode råd her, Morten? Hvordan forholder vi os til dem?

Gæst: Lige den sidste ting, det er jo, at mange kender jo, der har været lært om byggerier, de ved, der kommer en mangelliste, når vi har gået og kigget på væggen med halvanden meters afstand. Men en afleveringsprotokol er reelt ikke en mangelliste, og en mangelliste er ikke en afleveringsprotokol. Afleveringsprotokollen, det er jo et stykke dokument, et aftaledokument, hvor man aftaler, hvad gør vi så herfra? Hvor man skal forstå det som, at byggekontrakten gælder jo fra vi bygger huset, til vi er færdige. Så laver vi reelt en forlængelse af den her kontrakt, som så går ud over aflevering frem til etårs- og femårsgennemgang. Men afleveringsprotokollen, det er jo netop her, hvor der står sådan noget med, bliver der holdt penge tilbage? Nu har vi jo lige konstateret, der er 47 mangler. Hvad er de værd mæssigt, altså kroner og øre, hvis ikke de bliver lavet? Den er så for 47.000. Fint, så skriver vi ind i afleveringsprotokollen, at vi holder 47.000 kroner tilbage, indtil manglerne er udbedret.

Gæst: Andre har jo tegnet en sikkerhedsstillelse. Det er der så ikke så mange, der gør, men det bør man gøre. Typehusene bruger det ikke. Men en sikkerhedsstillelse, det er kort fortalt, at der er nogle penge deponeret på en garantiordning eller garantipost hos byggefirmaets bank eller deslige, som siger, her er nogle penge stående dedikeret til jeres byggeri, så skulle der komme fejl og mangler undervejs, men også efter, så kan I trække på den her garanti.

Morten: Okay. Og det er, vi talte om det lige før, før vi hoppede ind i samtalen her. Du vil have et par eksempler på det, så dem lægger vi også op, så man kan hente dem inde på siden derinde. Så tak for det.

Gæst: Og hvordan er det så, når man tager hjem fra afleveringsforretningen her, og nu skal de her ting så udbedres. Der er noget med, at vi skal huske at holde fast på de aftaler, som der er, og ikke bare være for flinke i forhold til det.

Gæst: Som det jo desværre er, så er de fleste byggerier med en del små fejl og mangler. Og det er helt fair. Og det er sådan, det er. Det, der så bare er vigtigt, som jeg lige afsluttede med i afleveringsprotokollen, det er det her med datoer. Vi skal have sat en dato for, hvornår vi skal være færdige med det her. For jeg ser det altså igen og igen og igen, at folk står med de her mangler, store som små, i adskillige måneder efter byggeriet. Nogle gange til etårsgennemgangen. Det er et standardspørgsmål, når jeg laver min etårsgennemgang, det er at sige, er der fejl og mangler fra afleveringsforretningen, I ikke har fået udbedret endnu? Ja, det er der. Vi har ikke fået skiftet murstenen derude, eller hvad det måtte være. Og det kan være fint nok, hvis man reelt har aftalt, at vi venter til etårsgennemgangen med at udskifte det, men ellers er det jo ikke i orden.

Gæst: Så det er ret vigtigt, at man ligesom siger, prøv at høre her, byggefirma, I har til otte uger fra nu, 1. august, og der skal manglerne simpelthen være udbedret. Og hvis de ikke er det, så er det helt kutyme i alle AB-reglerne, hvis man ellers har fået lavet sig en god kontrakt med AB-reglerne, at hvis ikke de her mangler er udbedret inden 1. august, eller hvad det nu er, så har man ret til som bygherre selv at udbedre manglerne. Og så er det jo så byggefirmaet, der skal betale. Og det er jo også derfor, man sætter lidt kroner og øre på. Det gør man i hvert fald på en god gennemgang. Man siger, vi holder altså lige de her 47.000 kroner tilbage, fordi hvis I ikke kommer og fikser det, så skal jeg ringe efter den lokale malermester, som så kommer og fikser det. Det kan godt være, det kun koster 20.000 at få udbedret de her malermangler. Så når alle manglerne så er udbedret enten ved egen hjælp eller firmaets, så siger man fint, vi har haft udgifter til det her for 20.000. Vi overfører de sidste 27 til jer.

Gæst: Og alt det her, det er lige lidt nemmere sagt end gjort. Og man skal selvfølgelig varsle, at nu ringer vi altså efter en anden. Jeg plejer jo at sige populært, at 14 dage før udløb af den her frist, så skriver man lige til firmaet og siger: Hej med jer, tak for udbedring af halvdelen af manglerne. Vi mangler stadig lige punkt 17, 18, 20 og 23. Hvornår kommer I og laver det? Fordi om 14 dage, så er tiden gået. Så hvis der ikke sker noget, så skriver man igen om en uge og siger, hej igen, jævnfør mail sidste uge, hvor vi har udestående, og nu har I så udbedret to af dem, og vi har stadigvæk. Nu har I en uge til at gøre jer færdige. Og hvis ikke I er færdige der, så går vi altså i gang med at udbedre på jeres regning. Og så den sidste dag skriver man, hej med jer. Tak for den gang. I har hermed fortabt jeres udbedringspligt i henhold til AB-reglerne. Der står en maler på mandag og maler de her ting på jeres regning.

Gæst: Og det lyder lidt hårdt, og det ved jeg godt. Men det er man altså nødt til. Og det her er jo sådan meget sort på hvidt. Men det kan jo sagtens tænkes, at byggefirmaet skriver tilbage og siger, uha, det er vi sørme kede af. Og ved I hvad? Den er på vej den her nye hoveddør, eller hvad det nu er, vi har lige brug for fem dage mere. Perfekt. Det er jo ikke det her, vi er ude i. Så lader man dem selvfølgelig få de fem dage mere eller hvad det nu er. Men ellers er det lidt vigtigt at holde den der, fordi det nytter ikke noget at lade de her mangler sejle langt ud i fremtiden.

Morten: Så der skal vi være lidt skarpe på processen og sørge for at få fulgt op på tingene og have styr på vores sager.

Gæst: Det er jo også i jeres egen interesse, for der er ikke nogen, der er interesseret i at lade det her køre et helt halvt år. For så flytter man jo, og man får sig et nyt hus, og der er måske børn, der skal køres ind i nye skoler og alt muligt andet, og man har tusind andre ting at tage sig til, haven eksempelvis. Så det der med at gå og bøvle med mangler og håndværkere, der kommer rendende i tide og utide, altså få nu lukket ned for det kapitel, så I kan komme videre med jeres gode liv.

Byggeskadeforsikring, byggegaranti og etårsgennemgang

Morten: Ja, lige præcis. Det bringer mig jo så også lidt videre hen i den anden del, som vi egentlig har aftalt, vi skal tale om. Det er jo egentlig, hvis det så går galt, altså hvis der er nogle ting, der går galt. Der er jo noget, der hedder byggegaranti, der er noget, der hedder byggeskadeforsikring. Der er noget, der hedder ankenævn. Der er nogle muligheder i det her. Der er dig som syn- og skønsmand. Så alle de her ting her tilsammen gør vel egentlig, eller bør måske, at vi kan være komfortable i vores byggeri, eller hvordan?

Gæst: Ja. Det vil jeg jo gerne sige ja til, og det er også rigtigt, at det er der. Jeg springer direkte ud i det. Den største misforståelse der er, når man bygger sig et nyt hus, det er, at man har fundet et firma, som er medlem af Dansk Byggeri og Dansk Håndværk og hvad det andet er. Og de har jo den her byggegarantiordning hængende over sig, som hvis det går galt, så kommer byggegarantien og dækker. Men det gælder altså ikke for nybyggeri.

Morten: Nå.

Gæst: Fordi de har en grænse på en million. Så byggearbejder på nye huse, som koster mere end en million kroner, det er simpelthen ikke dækket.

Morten: Er det et argument for at vælge fagentrepriser på det, eller er det den samlede sum af det?

Gæst: Det er den samlede sum. Det er lige præcis det, der er hurdlen. Så selvom man reelt bare har en enkelt tvist, et eller andet vedrørende trægulvet, som muligvis kun koster 30.000 kroner eller et eller andet, langt under den ene million, så er den ikke dækket, fordi den fulde entreprisesum er over en million.

Morten: Okay.

Gæst: Og langt de fleste nybyggerier, jeg ser, de koster langt over en million, så deri er det nok de færreste, der fungerer. Man kan godt lave større tilbygninger og alt muligt andet, som koster mere end en million, og de er stadigvæk dækket. Men nybyggeri, så er den altså ikke. Og det var jo sådan noget rent politisk, man skal ikke komme ind på detaljerne omkring, men det droppede man jo dengang omkring 2008, hvor man fik byggeskadeforsikring.

Gæst: Byggeskadeforsikring, det er jo en lovpligtig byggeskadeforsikring, som entreprenøren eller byggefirmaet tegner på vegne af den kommende bygherre. Det er sådan et lidt sjovt setup, men det er sådan, det er. Og det vil sige, når de så har forladt pladsen, så er der jo så en gældende byggeskadeforsikring, som gælder i 10 år. Og den er selvfølgelig rigtig, rigtig god at have, især hvis firmaet skulle gå konkurs eller et eller andet. Men det der bare er rigtig vigtigt at forstå her, det er, at den dækker kun væsentlige mangler. Og der vil man desværre opleve, at der er en hvid forskel på, hvad man som bygherre mener er en væsentlig mangel, og hvad forsikringsselskabet mener er en væsentlig mangel. Som jeg siger lidt drillende, så skal huset nærmest være flækket på midten, før det er en væsentlig mangel. Der findes en underskov af alle mulige mangler, som ikke er dækket af en byggeskadeforsikring, fordi det er ikke en væsentlig mangel.

Gæst: Det kan godt være det her gulv, der knirker, som bobler lidt op, som har fået noget fugt. Det kan være ridsen i køkkenbordpladen, det kan være malermangler. Det kan være badeværelsesgulvet, som ikke er blevet bygget med tilstrækkeligt nok fald. Og ja, der løber så lige en lille vandpyt ud under toilettet og fugter damebladene op, der står i det hjørne der. Det er ikke en væsentlig mangel. Det kunne det være, hvis vandet løber ud af badeværelset og ødelægger trægulvet udenfor. Men det andet er ikke. Alle de her store som små mangler, kosmetiske kan man måske godt kalde det, de er simpelthen ikke dækket af andet end selvfølgelig entreprenøren, som har sit ansvar for det her. Men entreprenører kan være nogle stride nogle en gang imellem, og så kan de jo heller ikke synes, at det er væsentligt, at gulvet det knirker. Det må man forvente. Det er et trægulv. Hvad ved jeg? Så vil de ikke røre det med en ildtang. Byggeskadeforsikring vil heller ikke. Og så er der jo altså kun det tilbage at føre syn og skøn. Så simpelthen stævne firmaet for den her mangel her. Det er bøvlet.

Gæst: Som jeg siger, man er jo bedre stillet som forbruger, når man har været nede og købe sig en brødrister i Elgiganten til 1500 kroner eller hvad den nu er. Fordi den kan man jo altid aflevere med sin kvittering og sige, den virker ikke. Jeg vil have en ny, eller jeg vil have pengene tilbage. Det er bare lidt sværere med et stuegulv. Fordi det fungerer ikke på samme måde, at man lige kan sige kom lige og lav et nyt gulv. Bare det helt banale, at man skal have nogen til at flå hele stuen op og lægge et nyt gulv, er jo bøvlet og besværligt og møbler og inventar, og skal man genhuses og alle sådan nogle ting og sager.

Morten: Ja. Og det er jo også derfor, vi kommer tilbage til det her med den her førgennemgang, at den bliver vigtig, at afleveringsforretningen bliver vigtig, at vi skal have den her afleveringsprotokol, og vi skal have mangellisten, og vi skal have fulgt op på det, for at vi sådan set kommer til at undgå, at vi skal ind i en byggeskadeforsikring, eller vi ender med en stævning og en syn- og skønsmand. Fordi der er jo også noget, der hedder en etårsgennemgang, og det ligger jo så på et tidspunkt efter, kan man sige, ikke?

Gæst: Det gør den nemlig. Og en etårsgennemgang, det er jo så en anden vigtig ting, forstået på den måde. Hovedpointen med en etårsgennemgang er jo selvfølgelig at følge op på små følgeskader. En klassiker, lad os bare starte helt nede på lavt niveau, det er jo, at der kommer altid i nye huse det, der hedder svindrevner. Og det er, når huset står og tørrer ud med en lillebitte smule i spærerne, væggene og det ene og det andet. De har jo noget fugt, når de bliver bygget ind. De må ikke have for meget, det er en anden snak. Men der vil altid være noget. Og så flytter man ind i det her topisolerede, velventilerede, godt opvarmede hus, og så tørrer det jo helt ud til pænhed, og så trækker tingene sig en lillebitte smule sammen. Så kan man bare kigge op på sit loft og forestille sig, at hele det loft lige pludselig er to-tre millimeter kortere. Så laver det jo en revne ud langs med alle væggene. Og det er jo så sådan en meget klassisk etårsgennemgangsting, at der kommer en maler, og de fuger dem op igen og maler det, hvis der er behov for det, og så er alle glade. Men det kunne også være en klinke, der lige sætter sig løst, eller noget varme, der ikke virker helt som det skulle. Det er jo så det, de fleste typehusfirmaer og deslige har med som sådan en helt standard gennemgang, at ja, vi kommer da lige ud og fikser en ting hist og her.

Morten: Ja, lige nøjagtigt. Men hvis jeg så lige skal forstå det rigtigt, så er det her ikke en opfølgning på den mangelliste, som der blev lavet til afleveringsforretningen.

Gæst: Det er det nemlig ikke. Det skal på det tidspunkt også være afleveret. Altså de skal være ude af verden.

Morten: Yes.

Gæst: Helt sikkert, og det var det, vi lige snakkede om før. Det er jo nemlig vigtigt. Og der hører vi det ofte fra tid til anden, at både bygherre, men også entreprenøren siger, nå, men det kigger vi på til den tid. Det skal man altså passe lidt på med. Fordi det, der kan ske, især hvis man lader det sejle, det er jo det her med at følge op på manglerne. Så lad os tage sådan et banalt eksempel, jeg havde her for nylig med et toilet. Det havde man meldt. Det blev der så justeret lidt på efter afleveringsforretningen. Så blev det vist ved med at løbe, så havde man fået justeret det igen, og så havde man påtalt det ved en etårsgennemgang, at det stadigvæk løber. Så stod jeg så for første gang på femårsgennemgangen, og så fik jeg at vide, det der toilet det løber. De kære husejere var jo bare gået død i mangelopfølgninger og i at skrive til entreprenøren og det ene og det andet. Så de har ikke gjort noget ved det, og så har de til sidst bare sagt, det kigger vi på på et andet tidspunkt. Og det blev så på femårsgennemgangen. Men der bliver man altså afvist, fordi det her skulle man jo have råbt op om for længe siden.

Gæst: Så det var sådan et lidt banalt lille eksempel på, hvor vigtigt det er ligesom at få sat de her streger i sandet og sige, prøv at høre, det er jo mangler fra afleveringen. De skal jo være fikset inden to måneder senest. Så tager vi etårsgennemgang. Der er det jo så det samme. Man skriver de her antal mangler ned og så siger man, de her mangler skal være udbedret inden en måned fra nu. Og en vigtig pointe her er selvfølgelig, at det er kun de mangler, man er blevet enige om, altså dem, der står på mangellisten, man må udbedre. Man må ikke lige gå i gang med at sige, nå, men vi fandt også lige et eller andet ude i carporten, det fik vi også lige fikset. Det er kun det, der er aftalt om.

Morten: Ja ja. Naturligvis.

Outro: Det bedste råd og hvor man kan følge med

Morten: Morten, der er jo mange ting, som man skal være opmærksom på her. Vi begynder også at ramme sådan en bagkant på det. Jeg kunne faktisk godt have talt lidt mere om, hørt lidt mere omkring det her med forbrugerbeskyttelse også. Men der er også nogle Facebookgrupper, hvor man taler meget om det her. Så jeg vil egentlig, de sidste spørgsmål, jeg egentlig vil have på et afsnit mere. Ja, vi må tage et afsnit mere. Så tager vi episode 142 eller et eller andet. Morten, hvis du skulle give sådan et godt råd igen til os som nybyggere, hvad skulle det være?

Gæst: Det kommer så til at lyde lidt søgt, men det er selvfølgelig at bruge rådgivere. Og det er jo ikke helt pænt sagt, når jeg sidder og lever af det og sådan noget der, men det er komplekst det her, og der er mange regler, der kan snuble over. Selvfølgelig kan man jo godt sætte sig ind i alle de her regler som dygtig forbruger, men læg jer nu op ad en rådgiver. Og i det her tilfælde er det jo så en advokat med forstand på det her og eller en bygherrerådgiver. Det er mit bedste bud. Jeg hører ofte folk sige, jamen vi havde egentlig en god afleveringsforretning, og alt er godt, og vi er ikke utilfredse og sådan noget. Men vi vil gerne lige have en på. For det er jo nogle andre ting, vi kigger efter. Alle kan finde ud af at kigge på en væg og se, om den er revnet.

Morten: Lige præcis. Ved du hvad, det sender vi videre, og tak for det. Og hvis man nu skulle følge dig, eller skulle have lyst til at snakke videre med dig, hvor finder man dig henne, Morten?

Gæst: Jeg har min gode hjemmeside, der hedder mkmbyg.dk. Og ellers så slår jeg mest mine folder ude på LinkedIn under mit firmanavn Morten K.

Morten: Ved du hvad, vi linker op til dem begge dele, og vi er også connectet på LinkedIn, og jeg kan faktisk sige, at jeg nyder at følge de opslag, som du laver. Jeg synes faktisk, det er en opfordring fra mig til andre at gå ind og følge Morten på LinkedIn, fordi der kommer altså noget brugbart fra dig. Så tak for det, Morten, og tak for dit bidrag i dag.

Gæst: Selv tak. Selv tak. Vi må tales ved en anden god gang.

Morten: 142, den venter ude i fremtiden.

Gæst: Det er godt.

Morten: Tak fordi du lyttede med på denne episode af Drømmevillaen. Følg os på Instagram, hvor vi poster billeder og videoer fra vores gæster og fra vores samtaler. Har du noget, som du vil dele? Så ræk endelig ud til os. Det gælder både, hvis du er nybygger, rådgiver eller leverandør, så kan vi alle blive klogere og forhåbentlig få vores drømme til at blive til virkelighed.