Bygningsrådgiverens bedste råd

Intro: Velkommen og præsentation af gæsten

Morten: Velkommen til Drømmevillaen. Podcasten, hvor vi jagter nybyggerdrømmen. Jeg er din vært Morten, og sammen med min hustru Ellen håber jeg snart at kunne komme i gang med vores drømmevilla. I denne podcast inviterer vi andre nybyggere, rådgivere og leverandører, ja, alle der har noget på hjerte om byggeri, til at dele deres erfaringer. Og i dag har vi besøg af Morten fra Fremen QM Byg, der på LinkedIn kalder sig byggeteknisk ninja. Han er syn- og skønsmand og har oplevet, når tingene går rigtig galt. Derfor har vi inviteret ham ind til en snak om, hvad man bør gøre som nybygger, før man rigtigt går i gang.

Morten: Morten, du er den første ninja, vi har her i studiet. Velkommen til.

Gæst: Jo, tak skal du have.

Morten: Lad os lige starte med at høre lidt omkring, hvem du er.

Gæst: Jamen, jeg hedder Morten Mathiassen, og jeg er, populært sagt, bygherrerådgiver eller byggesagkyndig, som jo er den der upopulære titel af den slags. Men jeg er rådgiver, bygningsingeniør, tømreruddannet og laver ikke andet end at have private kunder, som jeg er ude og rådgive i alle boligens aspekter, lige fra køb og salg til skader undervejs og så selvfølgelig også folk, der får bygget helt nye huse eller skal bygge nye huse.

Morten: Du må jo se nogle af de der ting, som der bliver talt rigtig meget om i Facebook-grupperne og alle de udfordringer, folk har. Det må være dem, der lander på dit skrivebord hver dag.

Gæst: Jamen det er det også. Og en stor del af min forretning er at være syn- og skønsmand, og det er jo, når tingene er gået sådan rigtig i hårdknude i den part. Så jo, det er desværre blevet mit speciale, det er de her sager, der går galt. Så jo, jeg har en stor erfaring inden for det.

Morten: Og det er jo også det, som vi har talt om, at vi skal prøve at tale lidt om i den her podcast. Og den her episode i dag kommer lidt til at handle omkring det her, hvilke gode råd du egentlig har til, og nogle gode tilgange du har til, hvad vi kan gøre, før vi egentlig går i gang med at skulle bygge. Og vi har sådan fem områder, vi skal prøve at dække af. Så jeg synes egentlig, vi skal prøve at hoppe lidt ud i den del af det og se, hvordan vi kan bruge den gode erfaring, som du har.

Find inspiration og prøv huset i virkeligheden

Morten: Den første ting, som du fortalte mig, inden vi startede på podcasten her, det var jo egentlig det allerførste, som man bør gøre. Det er jo egentlig at søge noget inspiration. Komme ud og se, hvad der sker derude. Hvad tænker du, når du fortæller det?

Gæst: Jamen der tænker jeg jo, at det lyder selvfølgelig banalt, men man har jo forskellig smag indenfor bygninger. Der findes jo forskellige typer, hvis man kan sige det sådan. Er du til højt tag eller er du til fladt tag? Er du til pudsede vægge? Er du til mursten? Er du til store vinduer eller små vinduer? Du ved, alle de her ting. I gamle dage, eller igennem tiden, har vi jo haft en masse typer af huse. Statslånshuset, parcelhuset, funkishuset, etcetera. Og det kan man jo godt table lidt ned i dag og sige, men hvad er det for et hus, man vil have? Så det lyder banalt, men det er selvfølgelig helt overordnet, at man skal finde ud af, hvad det er for nogle rammer, man gerne vil have. Og så må man jo selvfølgelig ellers håbe, at både manden og konen kan blive enige om, at det skal være en eller anden type hus. Men det er selvfølgelig klart, det er sådan det første at finde ud af, hvad skal vi have?

Gæst: Og så er der jo inspiration i, hvad er der ellers, og det går meget på planløsninger. Folk går jo ekstremt meget op i planløsningen og at få den optimeret nok, fordi det er jo ligesom det, der skal danne rammerne for huset. Men der findes jo tusindvis af muligheder. Forældreafdelinger, børneafdelinger, stor stue, stort køkken-alrum, etcetera. Så det vigtigste er at gå ud og finde noget inspiration. Og det kan være fint nok med Instagram og Pinterest og hvad man ellers har. Men noget af det, der også er vigtigt, det er at se det i virkeligheden. Og man kan godt finde folk, som har fået bygget deres drømmehus, som hellere end gerne vil vise det frem. Det kan selvfølgelig være lidt svært at få kontakt til dem, men reelt skal der jo ikke mere til, end at man har kørt forbi et smukt hus nede på nabovejen. Jamen, gå da ind og ring på klokken og sig, hvor er det dog et flot, smukt hus I har. Må vi ikke se det? Nogle gange kan man få et nej, men det er jo så, hvad det er, men de fleste siger altså ja. Typehusfirmaerne har jo prøvehuse, referencehuse og alt muligt andet, det annoncerer de jo typisk med, hvor man kan se det her. Tag ud og kig på det. Som jeg også sagde indledningsvis, altså når man køber en ny bil, så har man prøvet syv forskellige, og man har været ude at køre i dem et par gange og læst meget om dem. Det har man ikke rigtig mulighed for med et hus på samme måde. Som jeg altid siger, det kunne være fedt, man kunne få lov til at overnatte i et hus og ligesom prøve det på over en weekend og sige, fungerer det her. Men det kan man jo ikke, desværre.

Morten: Er det nogle specielle oplevelser, man skal gå ud og søge her? Du fortalte mig lidt omkring det her med loftshøjde og noget omkring gangarealer og sådan nogle ting. Er der noget konkret erfaring, du kan dele ud af her?

Gæst: Jamen det er der, fordi man kan godt sidde og nørde de her plantegninger, og så kan man sidde og se nogle billeder, og så kan man sidde og sige, wow, det er da et fantastisk køkken-alrum med fem en halv meter til loftet, eller hvad det nu måtte være. Store vinduer fra gulv til loft, som er blevet frygtelig moderne. Det kan også være fint nok, men man skal ud og lige prøve det på egen krop. Man skal lige stå foran de her vinduer, som er fire meter høje, eller et eller andet, og så sige, hm, er jeg egentlig komfortabel med at gå rundt i sådan et hus her? Er man en lille person på halvanden meter eller et eller andet, jamen så er det ikke særlig fedt, for at sige det som det er, at have loft til kip med seks meter op. Det får du dig ikke til at føle dig højere af, for at tage et eksempel.

Gæst: Der er også nogen, der får lavet plantegninger med lange, lange gange, som minder om et eller andet hotelgang med alle værelserne ind på hver sin side. Det spilder plads, det er mørkt, det er dunkelt. Så gå ud og tag det ind og find ud af, hvad det er, der virker for dig. Der er jo masser af emner. Det kan være lige fra udendørsophold til størrelser af værelser til indretning af køkken, ikke mindst. Det der kæmpe køkken-alrum, som alle de unge vil have, det kan jo også blive for stort. Der er simpelthen for langt imellem håndvasken, køleskabet, opvaskemaskinen og så videre, som bare ikke fungerer. Det havde man i gamle dage en trekantsregel om at sige, der måtte det ikke være mere end en meter og firs rundt i den der trekant der. Og i dag vandrer vi jo fra den ene ende af huset til den anden. Og det er selvfølgelig svært, når man ikke lige står og laver mad i sådan et prøvehus, men gå ud og prøv det på. Det er det vigtigste, for når først de har bygget det, så står det, og det river man altså ikke bare lige om.

Morten: Ja, du fortalte også det her med, at du har haft nogle kunder, hvor du skulle ud og lave etårsgennemgang, og hvor du så får at vide, at de faktisk er fraflyttet, fordi de ikke var komfortable i hjemmet.

Gæst: Ja, præcis. En gang imellem så koder man jo folk ind, så man ved, hvornår ens gode kunde ringer. Og så tager man jo telefonen og siger, nå hej Hanne, hvad så, er det tid til etårsgennemgang? Nej, vi har solgt huset, vi bygger noget nyt. Nu prøver vi en anden. Og jeg har hørt det før. Nogen siger jo, at det først er, når man har bygget tre huse, at man helt har kvitteret boksen af på, hvad det er, man gerne vil have.

Morten: Har du egentlig selv bygget et hus til dig og konen eller til dig og familien?

Gæst: Nej, det har jeg desværre ikke. Jeg er lidt mere fan af gamle huse, så dem shuffler jeg lidt mere rundt i. Så jeg har været i et hus fra 1880 og et hus fra 1970'erne og lidt imellem.

Morten: Ja. Og du sagde også, at I var lige ved at flytte nu, så jeg tænker ikke, der er nogle overraskelser, der rammer jeres familie, når man kommer ind i det nye hus.

Gæst: Nej. Man kan desværre aldrig vide sig sikker, men jo, man bliver da inspireret, når jeg er ude og kigge på de her nye huse og gennemgå dem, så kan man da godt blive fristet, når man står der og ser, ej, hvor er det rent og fint og lækkert altsammen og en varmeregning, der siger ingenting og sådan nogle ting. Så det er da bestemt tiltrækkende, absolut.

Få den rigtige rådgivning tidligt

Morten: Absolut. Ja. Okay. Det var det første råd, som du ville give her. Det var det her med den gode inspiration. Den næste, det var noget omkring rådgivning. Få noget rådgivning ind.

Gæst: Ja. Og nu er jeg jo selvfølgelig selv rådgiver, men det bedste, man kan gøre her, det er altså at få en rådgiver ind over. Og på det tidlige stadie, så er det jo selvfølgelig en arkitekt. Og det skal være en boligarkitekt. Der findes masser af gode arkitekter, som er hamrende dygtige, men hvis de mere laver børnehaver og lufthavne og alt muligt andet, så er det ikke sådan en, du måske skal bruge til din boligindretning. Så der findes boligarkitekter, som er virkelig, virkelig skarpe til det her. Og her handler det jo netop om, når man nu har været på sin inspirationstur og lavet sin lille to-do-liste om at sige, det her synes vi er fedt, det her synes vi er fedt. Og så fortæl det til arkitekten, til vedkommende, og så få god rådgivning. For det kan godt være, som sagt, at man har fundet en eller anden fed løsning, men arkitekten sidder og siger, ja, det ser også rigtig pænt ud, men det virker ikke i virkeligheden. Der er for langt imellem tingene, eller samspillet mellem de to rum her kommer ikke til at virke. Og det er der, det er så vigtigt at få den indretning, fordi som jeg sagde før, når først du har lavet det forkert, så er det altså umuligt at lave om, eller i hvert fald dyrt. Omstændeligt. Og noget er umuligt at lave om. Så rådgivning her er rigtig, rigtig vigtigt. Og det er jo igen lige fra plantegningen, men også til valg af materialer. Det kan så godt være ned til valg af farve på væggen eller valg af træsorter eller hvad pokker det nu måtte være. Men det er vigtigt. Det er meget vigtigt.

Morten: Så du siger i den indledende fase at få en boligarkitekt på. Har du talt også om, at det er vigtigt, at man får afstemt noget med niveauet, inden man går i gang med en arkitekt, så vi ligesom ved, hvor det er henne, og også at den rådgiver vi får ind, er med til at udfordre os på de valg og de ting, som vi tager, ikke bare sidder og tegner det, som vi gerne vil have?

Gæst: Jo, lige præcis. Det der jo er, det er, at det er dyrt at bygge hus. Og alle de her fancy løsninger, man kan finde på Instagram og deslige, de er også dyrere. Så der er jo ikke noget værre, end at man sidder og bliver smaskhamrende forelsket i en størrelse og en gørelse, men når så prissedlen kommer på, så er det alt, alt for dyrt. Det har jeg set for mange gange, og det vender faktisk hele processen til at blive utrolig negativ. At man sad her og troede, at man kunne få pool og alt muligt andet, eller hvad ved jeg. Og når der så kommer en prisseddel på, så har man kun råd til det halve. Fordi det, man så kommer ind i den proces der, det er, at man skal sidde og pille alle de sjove ting ud. Og det er ikke en fed proces. At man har siddet og drømt så stort, og så skal man sidde og lande på alle fire på et eller andet tidspunkt. Og det er negativt. Så man kan lige så godt starte med at sige, vi har de her tanker, også om husets størrelse og placering, køb af grund, for den sags skyld. Og så må man jo ligesom få rådgiveren til at sætte priser på og sige, jamen I kan godt få loft til kip, I kan godt få et godt stort køkken-alrum, men det koster, og det koster, og det koster. Og så må man jo allerede der lidt tidligt begynde lige at rette lidt ind og sige, okay, så får vi så ikke lige 250 kvadratmeter, men så må vi nøjes med 180. Men det kan også sagtens lade sig gøre. En eller anden snak, der hedder også, at mindre kan også gøre det, så længe det bare er en god planløsning.

Morten: Ja, lige præcis. Så en god boligarkitekt på fra starten af. Er der andre rådgivere, som du, hvis det var dig, der skulle i gang med sådan et projekt her, ville rådføre dig med så tidligt i processen som her?

Gæst: Ja, det kommer igen lidt an på, hvilket projekt. Altså man kan sige, hvis man er ude i typehusmarkedet, så er det jo lidt mere plug and play. Det er en af fordelene ved det. Og der sidder jo også sælgere og rådgivere, løftet med gåseøjne selvfølgelig, der. Men de kan jo selvfølgelig give en masse god rådgivning i forhold til, hvordan deres løsning 1B7 kunne være fremragende til jeres ønsker og sådan nogle ting og sager.

Morten: Ja. Nej, det var et spørgsmål om, hvilke rådgivere man skal have ind. Altså, skal vi have sådan en som dig ind tidligt i processen, eller er det først på et senere tidspunkt, man skal have dig ind i det?

Gæst: Jamen, man kan populært sige, at jo tidligere, jo bedre. Altså, jo tidligere i processen vi rammer tingene ind, jo bedre. Så ja, nu skal jeg jo ikke sælge mig selv, men man kan godt have god gavn af at hyre sådan en gammel sur skønsmand som mig, som ved, hvor det typisk går galt henne. Nu er vi sådan helt nede på forskellige løsninger og samlinger og valg af materialer og sådan nogle ting og sager, hvor man kan sidde og sige, jamen det kan I godt, men min erfaring for det her er bare, at det går galt her.

Morten: Kan du komme med et konkret eksempel på det? Et eksempel på et materiale eller noget, hvor man kan sige, jamen hvis I tager den her beslutning, så skal I være klar over den og den konsekvens, det kan være af det.

Gæst: Jamen det kunne være sådan noget helt banalt kedeligt, som at det jo er blevet frygtelig populært med sådan nogle New Yorker-gulve og epoxygulve og PU-gulve og alt muligt andet. Det er faktisk ekstremt svært at lave. Og der er meget forventningsafstemning i at få de her flydemørtler til at arte sig. Så det er sådan en kedelig rådgivning at sige, jamen det er fint, I gerne vil have det her, men så er vi nødt til som bygherre ligesom at facilitere de gode muligheder for det her. Og man kan altså ikke bare støbe 200 kvadratmeter ud i ét med det her fancy materiale og tro, at det bare bliver smukt og fint. Så der er sådan nogle helt praktiske ting, vi lige kan dykke ned i og sige, vi laver lige en skillelinje her, en dilatationsfuge og sådan nogle andre meget lavpraktiske ting. Men man kan sige, det behøver man ikke at tænke på så tidligt i stadiet dog. Men man kan i hvert fald lige blive klædt på med de her ting. Det kunne selvfølgelig være valg af materialer og sige, nå men vi vil gerne have et tagpaptag. Jamen det er fint, der snakker vi de her levetider. Men vi vil gerne have et solcelletag. Jamen det er fint, der snakker vi de her levetider og sådan nogle ting og sager. Så man ligesom bliver klædt bedre på, for det får du typisk ikke hos hverken sælgere hos typehusene eller hos håndværkerne, som skal bygge huset.

Bæredygtighed, energikrav og nye løsninger

Morten: Okay. Gode pointer, kan man sige, i det. Og jeg synes også, bare lige i den snak, vi har haft nu, og hvis man følger dig på LinkedIn og bare det, man har talt med dig, så synes jeg også, at der kommer et tredje tema, og også noget, der går dig meget på sinde. Det er det her med bæredygtighed og energirigtige løsninger. Jeg ved, det er noget, som du går rigtig meget op i. Kan du ikke prøve lige at lave en god indflyvning til det her tema for nybyggere?

Gæst: Jamen den gode indflyvning er, at bygge et hus er ekstremt ressourcekrævende. Så alt, hvad vi gør som mennesker, der bruger vi jo ressourcer, om det er at spise mad eller køre tøj og det ene og det andet. Men du kan nærmest ikke lave et større ressourceforbrug end at bygge et nyt hus. Det vil sige, vi er bare kommet i en tid, hvor klimaforandringer og det ene og det andet står og banker på døren, og energipriser og ressourcemangel og det ene og det andet. Så vi kan ikke tillade os mere, synes jeg, bare at bygge blindt og bygge beton og mursten og alt muligt andet. Der er ikke noget galt med hverken beton eller mursten, men man skal bruge det korrekt. Så når først man er blevet inspireret og fundet ud af, hvad det er for et hus, man gerne vil have, så skal man altså tænde for klimaknappen eller bæredygtighedsknappen, og så skal man simpelthen få tænkt det ind i ens byggeri. Det synes jeg, man bør gøre helt af ansvarlig pligt som menneske, men lige om lidt så bliver det jo altså lovpligtigt, at man skal bygge bæredygtigt. Og det er den helt rigtige vej, og det er den eneste vej at gå med lovstaven i hånden. Så allerede fra næste år, der skal man jo have lavet de her beregninger om, hvor bæredygtigt ens hus er, og det går så meget på CO2-udledninger. Og så kan jeg ikke huske tallet, men jeg tror det er fra 2025 eller 26, så bliver det jo et lovkrav, at mindre huse under 1000 kvadratmeter også skal leve op til nogle krav, ligesom man i dag skal leve op til et energikrav.

Morten: Så næste år, der er der krav om, at man skal lave en rapport eller at man skal vurdere det, men der er ikke nogen konsekvens af det, man laver der. Men det er så det, der kommer nogle år senere, man siger.

Gæst: Det kommer senere. Og det er sådan en meget normal måde at gøre det inden for bygningslovgivningen, at man har de her overgangsperioder. Så man sender lige noget ud og så siger, fint, lige nu er det på frivillighedens tegn. Men så får vi det ligesom stille og roligt masseret ind i branchen for at få branchen til at omstille, for det er en stor, tung, konservativ klods. Og så på et tidspunkt, så strammer man. Og så strammer man jo så på kravet løbende. Og det har man jo gjort med energikrav de sidste mange år, at man siger, du kan gøre det frivilligt nu at komme ned på lav energistatus, men det er ikke et krav endnu, og så stille og roligt bliver det jo så et krav.

Morten: Jeg bliver lige nødt til at forstyrre et kort øjeblik. For jeg har en nyhed fra Drømmevillaen, som jeg gerne vil dele med jer. Vi har netop lanceret et otte ugers gratis mailkursus, som I kan hente inde på Drømmevillaen.dk. Det vi har gjort, det er, vi har samlet vores erfaring fra vores samtaler med over 125 deltagere i vores podcast. Og det har vi simpelthen kondenseret ned i et kursus, der handler om vejen til Drømmevillaen, som vi kalder det. Det I får, det er, I får en mail hver uge, som indeholder en video, der fortæller omkring vores erfaring inden for et givent område. I får en bog, hvor I kan samle alle jeres drømme om jeres villa. I får 16 cheat sheets, altså gode værktøjer, der kan bringe jer tættere på jeres mål. Og I får muligheden for at få en individuel byggeprofil, når kurset er færdigt, som I kan bruge i resten af jeres byggerejse. Alt sammen kommer som sagt fra erfaringen med de her over 125 podcasts, som vi har lavet til dato. Gå ind på drømmevillaen.dk, hent det derinde. Det er gratis, og så håber jeg bare at se jer.

Morten: Hvad er det for nogle konsekvenser, det kan have, når vi så kommer længere frem? Hvad kunne være et eksempel på det?

Gæst: Jamen eksemplet er jo ligesom, vi har med energikrav, at så sidder man jo og laver sådan en samlet pulje og siger, jamen huset i sin helhed skal overholde det her krav, det her tal. Og så taster man jo hele huset ind. Det kunne være et stort, tungt betongulv og betonfundament eller hvad det nu måtte være. Og så løber man simpelthen tør for CO2-udledninger. Og den konsekvens, det har, det er jo så, hvis ikke beregningen går op, så må man jo justere på huset. Det kunne være at vælge et mindre hus. Det kunne være at vælge nogle andre materialer, som er mere bæredygtige, udleder mindre CO2 og sådan nogle ting og sager.

Morten: Så der er mange parametre at skyde på. Det kunne også være på varmekilden, det kunne være på bedre vinduer, det kunne være på bæredygtigt certificeret træ. Konsekvensen af det her, det er vel også, at byggeriet vil blive dyrere. Eller er det en forkert ligning, jeg stiller op der?

Gæst: Det gør det jo nok, men ikke nødvendigvis meget. Altså beton er dyrt også at købe. Og det udleder jo meget CO2. Så ved at lave, nu siger jeg, mere lette konstruktioner, altså man kan jo lave terrændæk uden beton, man kan lave fundamenter i dag uden beton, hvor man sætter nogle skruepæle ind og sådan nogle ting og sager. Altså det er jo sådan nogle løsninger, vi kommer til at se mere af. Så det behøver ikke nødvendigvis at være dyrere. Det er en anden regning, hvis man kan sige det sådan. Men jo, jeg tror da også, det kommer til at være lidt dyrere. Og så kan jeg være lidt kæk at sige, ja, og det er også helt fint, at det er dyrt at lave så stort et ressourceforbrug. Det må gerne være dyrt. Det må gerne koste lidt, så man netop lige tænker, hm, har vi nu også brug for 250 kvadratmeter til en familie på fire? Kunne vi nøjes med at have 200 eller et eller andet?

Morten: Bygger vi generelt for stort? Nu er det selvfølgelig en personlig mening, men hvad er din holdning? Bygger vi for stort?

Gæst: Ja, det gør vi. Altså uden tvivl. Det nemmeste sted at spare, det er jo at gå lidt ned på kvadratmeter. Og det er jo ikke fordi, vi skal tilbage til 70 kvadratmeter eller et eller andet. Jeg har selv boet i et hus på 300 kvadratmeter. Er du klar over, hvor meget der er, der skal gøres rent og vedligeholdes? Prøv at høre, jeg bor på 150 nu i et 70'er-hus. Det er rigeligt fint. Jo, vi kunne da godt bruge nogle større værelser og sådan nogle ting og sager. Så det kan da godt være, man skal have 180 eller et eller andet. Men det har man jo ikke reelt behov for. Nej. Det er det nemmeste sted at spare. Det er jo ligesom med alt muligt andet at sige, løft foden for speederen, spis lidt mindre kød. Det er der, det er nemmest at sætte ind. Det skal jo også varmes op, de 250 kvadratmeter bagefter.

Morten: Ja, lige præcis.

Gæst: Der findes jo statistikker, jeg har dem ikke, men vi er jo gået fra, nu siger jeg, 20 kvadratmeter per person til 80 eller et eller andet over de sidste mange år.

Morten: Ja, lige præcis. Det her med bæredygtighed, nu siger du det her med, at der kan komme nogle nye typer af fundamenter. Der er jo også noget omkring varmepumper og solceller, alt mulig teknologi her. De her nye krav omkring bæredygtighed, det må vel også betyde, at vi må forvente, at der kommer en masse nye løsninger på, hvordan man kan løse det her. Fordi leverandørerne af de forskellige ting vil jo være interesseret i at lave et så lille aftryk i den her rapport eller certificering som så. Er det rigtigt set? Kan vi forvente, at der kommer en masse nye ting, som vi ellers skal forholde os til? En masse nye produkter og løsninger og tilgange til det?

Gæst: Ja, men det ved vi jo. Og det er jo den gode udvikling, at man siger, jamen altså, man kan starte banalt og sige, jamen de produkter og bygningsmaterialer, som for nuværende udleder meget CO2 ved at bruge meget energi på at lave det, de ændrer jo på deres produktion, så den bliver mere bæredygtig, mere grøn, og man sparer på energien og sådan noget. Så det gør jo, at deres CO2-aftryk også falder ned. Men jo, forhåbentlig vil det da presse branchen over i den mere bæredygtige grøft, hvor man vælger mere træ og mere biogene materialer. Vi er jo helt herude med ler og halm og hamp og alt muligt andet som isolering og sådan nogle ting og sager. Det er på vej ind, og der er jo mange, der sidder og tænker, åh nej, nu bliver det en eller anden hippiestue, og man skal bo med græs på taget og sådan noget. Altså, det er det jo overhovedet ikke. Mange af de her produkter er jo ved at komme ind i noget kommerciel produktion, som jo så kan sammenlignes med andre store aktører på markedet. Så forhåbentlig vil den her forandring jo drive en masse gode bæredygtige løsninger. Ja. Og så er der jo hele underskoven af greenwashing og alt muligt andet, man selvfølgelig skal passe på med.

Morten: Ja, for det var den næste ting, og det er jo ekstremt svært at gennemskue som almindelig forbruger på, hvad det ene og hvad det andet, hvad mulighederne der er her. Hvordan skal man navigere i det? Hvad er den gode løsning her?

Gæst: Ja, det er jo en rådgiver igen, som ved, hvad han eller hun taler om. Og det, der bliver det gode nu, det er, at vi får sådan lidt tal på det. Altså, der skal laves en beregning på det, ligesom man har lavet en energiberegning i mange år. Og det vil drive det. Men før det overhovedet bliver tvangsindlagt, hvis man kan sige det sådan, så bør man altså tvinge sig selv ned i den der tanketank og lige sige, vi er nødt til at bygge grønt. Jeg siger ikke, vi skal have økologiske huse, som man kaldte det, før man kaldte det bæredygtigt byggeri. Nej. Men lige tænke den tanke og sige, jamen selvfølgelig skal vi da have en energikilde, som er på vedvarende energi. Selvfølgelig skal vi da have masser af isolering, så huset holder varmen oppe, og så skal vi i øvrigt spare på de tunge materialer, hvis man kan sige det sådan.

Morten: Ja, lige præcis. Og så er der hele emnet omkring varmekilder og sådan noget, varmepumper, fjernvarme og så videre. Ja, så der er masser af skruer og knapper at skrue på.

Valg af entreprenør og risikoen ved fagentrepriser

Morten: Jamen, det var det her med hvordan vælger man egentlig entreprenør? Hvad er det for nogle valg, man skal igennem, eller hvordan er det, man navigerer i det som nybygger? Er det typehus, er det arkitekter? Hvad er dit take på det her, Morten?

Gæst: Ja, altså der er jo fordele og ulemper ved begge dele, hvis man kan sige det sådan. Og det er jo groft skåret op i to. At enten så vælger man jo et typehusfirma, som jo har masser af standardløsninger på hylderne. Og det er rigtig smart, og det er med til at være sød og sige, jamen det er rigtig, rigtig godt, fordi de har bygget, nu siger jeg, 1000 af de her huse. De har masseret det hele godt ind. Håndværkerne ved, hvad de skal lave, der er ikke noget nyt, det er som de gjorde i går. Det er testet, og tag ikke fejl, hvis der er noget, der ikke virker, så bliver det meget hurtigt lavet om, fordi det er der ikke nogen, der har råd til at rive murværk eller tag ned, eller hvad det nu måtte være. Så det er jo det fede ved at vælge et typehusfirma. Der er også noget med noget pris, og det er nemt. Man kan bare gå ind, skrive under på side ét, og så kommer der et nyt hus et halvt år senere. De er typisk nemlig også hurtigere.

Gæst: Der, hvor folk så render lidt panden mod muren, det er jo, når de har været ude og finde den her inspiration, og de godt kunne tænke sig den her lidt specielle planløsning eller hvad det nu måtte være. Der kan man jo godt ramme lidt panden mod muren i typehusene, fordi de siger, jamen det kan I ikke få. I kan få den løsning, eller I kan få den løsning. Vi kan ikke lave den her med poolen på taget, eller jeg skulle ikke lige finde på et bedre eksempel. Det bygger vi simpelthen ikke. Og det er der så en årsag til, kan man sige. Og så er man så nødt til at gå ud og få et lidt mere arkitekttegnet hus. Og når man så er i det, så hyrer man jo så typisk en hovedentreprenør til at bygge alt det her. Og det er bare et helt andet game, fordi der er man sådan lidt first mover, hvis man kan sige det sådan. Der findes også arkitektfirmaer, som har deres standardkoncept, som de så bare bruger på den ene eller anden måde. Og det er jo så også smart. Og de har måske også nogle håndværkere, de har brugt igennem tiderne, som også ved, hvordan det her arkitekthus skal tegnes. Men nogle gange, når man er sådan virkelig ude og opfinde den dybe tallerken, så skal man altså lige passe lidt på, fordi det er første gang arkitekten har tegnet det her, og det er første gang, de udførende skal lave det her. Og der begynder der at opstå en masse risici.

Gæst: Et banalt eksempel, jeg havde for nogle år siden, det var et smukt arkitekttegnet hus. De skulle lige i gang med at bygge. De var ikke gået i gang endnu. Og så blev jeg koblet på, og så sidder jeg og siger, jamen hvor ligger ventilationsanlægget? Huh, siger de, det har vi glemt. Ja. Og så skulle man lige få plads til et ventilationsanlæg, og det ødelagde plantegningen, fordi lige pludselig skulle fruen i huset have en eller anden klods af et ventilationsanlæg stående et eller andet sted, hvor hun havde regnet med, der skulle være noget andet. Ja. Facaderne blev ødelagt, fordi nu skulle vi lige pludselig have rør ind og ud og udblæsning og indsugning og sådan noget. Altså, det var bare rigtig træls at opdage sådan noget undervejs.

Morten: Ja. Men sådan er det. Og det er jo her, hvor projektgranskning virkelig kan gøre en forskel. Apropos det her med at hyre en rådgiver ind på et tidligt tidspunkt.

Gæst: Ja, lige præcis. Der er vel også en sag lige nu med et hus i Randers, Randers dyreste hus, der er blevet rykket ned. Er det fire eller fem år gammelt eller sådan noget? Så der er jo nogle sager, hvor de arkitekthuse ikke lever op til i hvert fald forventningerne.

Morten: Ja. Og det er jo ærgerligt, for nu skal vi ikke sidde og skose arkitekterne mere end hvad det er. Der er tegnet nogle fine, flotte og ikke mindst gode løsninger og sådan noget der. Men der er bare lige noget praktik, der skal hænge sammen.

Gæst: Der havde jeg nemlig også en med et, der havde lagt sådan noget flydebeton, New Yorker-gulv, ud over det hele, inklusive ude i badeværelset. Og sådan nogle New Yorker-gulve der, de kan godt revne. Og det er så bare ikke superheldigt ude i en bruseniche.

Morten: Nej, det er rigtigt nok. Okay. Så du sagde faktisk typehus, hovedentreprenør. Der findes vel egentlig også vejen over at lave nogle fagentrepriser på det. Hvis man er nybygger i det, vil du så gå den vej?

Gæst: Nej, det vil jeg ikke. Det vil jeg aldrig nogensinde anbefale. Og det er fordi, at det er simpelthen en kæmpe, kæmpe risiko for dig som bygherre, fordi der er nogen, der skal styre alle de her fagentrepriser. Du skal ud og lave syv kontrakter. En med en tømrer, en med en murer, en med en betonmand, en med en elektriker, og hele den her koordinering mellem alle de her fag her, det kan næsten kun gå galt. Og det går galt. Men når du har en hovedentreprenør, så er det lidt populært sagt hans hovedpine, og han er i gamet til at lave det her.

Gæst: Jeg har så mange kunder, eller har haft så mange kunder, som siger, jamen jeg er projektlederuddannet, så jeg kan vel nok styre sådan et byggeprojekt. Ja, held og lykke med det. Du kender ikke byggebranchen, og det der, det går galt for dig. Okay. Og udover at det kan gå galt og gøre, at huset bliver forsinket og det ene og det andet, så kan det også blive dyrt. Fordi står der nu en eller anden fagentreprenør klar med syv mand til at brage på med, whatever, lad os bare sige mursten, og så er man ikke klar til at sætte mursten på, så ryger regningen altså videre til dig, og der står syv mand her og brænder en dag af, fordi nu kunne de ikke komme videre, fordi elektrikeren ikke var færdig, fordi ham har du ikke fået ringet til, eller hvad ved jeg. Åh, lad være.

Morten: Ved du hvad, den lyder oprigtigt som et godt råd, den du kommer med.

Gæst: Det går ikke galt hver gang, det går galt hver eneste gang.

Aftaler, kontrakter og økonomisk sikkerhed

Morten: Ja, lige præcis. Jamen, den sidste og den femte ting, som vi så talte om, det var jo det her med aftaleindgåelse, og når man så skal i gang med det. Der havde du også nogle overvejelser om, eller nogle råd til, hvad man skulle gøre der, ikke?

Gæst: Ja. Jeg kommer til at sige det igen. Rådgiver. Og her er rådgiveren jo så en advokat. Og en advokat, som har god forstand og indsigt i entrepriseretlige sager. Det er ikke alle, der har det. Så det er lidt vigtigt. Men det er jo sådan lidt kedeligt, men altså som man siger, når man skal til at bygge et hus, så er vi jo alle sammen gode venner, og det er rigtig fint. Og det er der, hvor man sætter sig ned og får tingene ned på skrift. Og det er jo så en kontrakt. Der er alt for mange bygge, ikke nye huse, men andre større ombygninger på fire stykker tilbudspapir fra en lokal håndværker, og så går man bare i gang. Der skal laves en kontrakt. Og det giver lidt sig selv, når man bygger et helt hus til flere millioner kroner. Men der er så rigtig mange aspekter i en kontrakt, af hvad den skal indeholde. Det kan vi tage et helt afsnit om på et andet tidspunkt, men helt banalt er det jo, at det selvfølgelig er til fast pris. Det er til fast tid. Og herunder er der en masse ting omkring dagbøder, garantistillelser, sikkerhedsstillelser, altså en økonomisk sikkerhedsstillelse.

Gæst: Det er ikke noget, man bruger så meget inden for typehusfirmaer, fordi der betaler man først den fulde sum mere eller mindre, når man får nøglen og flytter ind. Og det er jo utroligt rart og sikkert, at man nærmest har fire millioner ude at svømme, og man betaler ikke en krone af det, før man faktisk får en nøgle og får det endelige produkt. Det gør du ikke, hvis du hyrer en hovedentreprenør. Så vil han typisk meget gerne have nogle ratebetalinger undervejs. Og det er også rigtig, rigtig fint. Dem skal der være styr på. Jeg ser alt for mange, som lige siger, vi skal lige have 20% upfront, før vi overhovedet er gået i gang. Og det er klart, det gør man ikke. Man går heller ikke ned på McDonald's, og så lægger man 200 kroner, før man får maden. Det gør man så nok, men princippet om det, det gør man ikke, fordi det er rigtig, rigtig mange penge, vi har ude at svømme her.

Morten: Ja, og der er vel også en risiko lige nu. Man kan sige, at det er vel ikke gode tider, sådan som byggeriet kigger ind i lige nu. Der er vel også en risiko for, at de dygtige firmaer, man vil hyre ind, hovedentreprenører, man vil hyre ind, ikke eksisterer i morgen. Og det skal man jo selvfølgelig have dækket af, men det er jo så i en kontrakt, det skal dækkes af.

Gæst: Præcis. Det er nemlig lige præcis det, man sikrer sig med de rette ratebetalinger. Altså, at man aldrig har betalt forud. At man ikke har lagt 200, 300, 500.000, og dagen efter går huset konkurs. Og så er de her 2, 3, 500.000, man skulle have mursten for, de blev aldrig leveret. Ja. Og det kan være svært at hente dem tilbage i en virksomhed med konkurs og minus på alle bøger og sådan nogle ting og sager.

Morten: Ja, lige præcis.

Gæst: Og det er nemlig rigtigt, fordi det ser vi lidt nu. Vi håber jo ikke, det går så galt, men det siger krystalkuglen, at der kommer til at være flere konkurser og sådan noget. Så der ligger også noget rådgivning i at vælge det rigtige firma. Altså, man hyrer altså ikke et etmandsfirma eller et eller andet som hovedentreprenør, som har rigtig store penge ude, for så kan det altså gå galt. Der skal man op i et lidt større firma, som er lidt velkonsolideret, måske har lidt flere år på bagen.

Gæst: Og så lige den der økonomiske sikkerhed, den bruger man ikke inden for husfirmaer, men det bør man bruge, når man vælger en hovedentreprenør. Og det handler jo om, det her står jo i det, der hedder AB-reglerne, om man så vælger AB 92 eller AB Forbruger eller den helt nye og bedre AB 18. Men det handler jo om, at man simpelthen får stillet en økonomisk garanti for entreprenøren, at de simpelthen har penge stående, som er øremærket dit byggeri. Og det har været kutyme i mange år, at mens byggeriet er undervejs, så har man 15% stående i en bankgaranti eller et eller andet andet. Det vil sige, skulle de gå konkurs undervejs, og havde man betalt helt op til kanten, måske en lille smule mere, jamen så er der en garanti, man kan trække på og sige, hey, vi har lige de her fejl og mangler eller behov for udbedring. Så kan man trække på en garantistillelse. Og den garantistillelse kører så faktisk frem til femårsgennemgang. Det vil sige, når man har afleveret huset, så bliver den skrevet ned til 10% af entreprisen. Og så kører den frem til et år, og så holder man etårsgennemgang og får udbedret småting. Og skulle man som sagt miste entreprenøren undervejs der, så har man en garanti, man kan trække på, hvis nu væggene eller gulvene eller et eller andet nu var flækket.

Morten: Men det må man jo også betale for, fordi den risiko skubber man jo så over til hovedentreprenøren.

Gæst: Der er en udgift til at have de her garantistillelser, men man kan sige, entreprenøren vil jo typisk bede om det samme, at du ikke bare står og siger, kan du ikke lige bygge mig et hus til 4 millioner? Så vil han jo også gerne have garanti for, at du reelt har 4 millioner. Ja, selvfølgelig. Og du kunne jo blive fyret undervejs, Gud forbyde det, eller blive syg eller noget andet, så er der jo en bank, der ligesom skal sige, yes, vi skal nok betale regningen, hvis det kommer så vidt.

Morten: Ja, lige præcis.

Gæst: Så det går jo begge veje, så på den måde betaler man hver typisk sin egen garantistillelse, og man bytter man jo så over og siger, du betaler for entreprenørens, entreprenøren betaler for din.

Morten: Ja, lige præcis. Morten, vil du være nervøs for at bygge nyt hus i disse tider?

Gæst: Nej, ikke nødvendigvis. Nej. Altså, hvis man har styr på aftaleforhold, hvis man har styr på kontrakten og har valgt et firma, som er velkonsolideret, så ser jeg ikke nogen bekymringer i det. Nej. Der er jo meget oppe i luften her med stigende priser og det ene og det andet. Jeg skal ikke sidde og forudse, at vi har set det værste. Det kan godt blive værre med de stigende energipriser. Så det er måske sådan den største bekymring, at den pris, man går i banken med og siger, nu bygger vi det her fine hus her, og det koster whatever, om den holder hele vejen igennem. Så man kan sige, man skal i hvert fald have en buffer i ens budget. Man skal kunne tåle, at det bliver dyrere. Hvor meget det så er, det ved jeg ikke. Men det vigtigste er jo bare, at man ikke går fra hus og hjem eller et eller andet andet, fordi det nu blev 10% dyrere eller et eller andet.

Morten: Ja, lige præcis.

Gæst: Men det er jo selvfølgelig også den anden fordel, der er ved at bygge med typehusfirmaer. Altså, der er prisen fast. De kan ikke komme, eller de kommer i hvert fald sjældent med de her store udfordringer. Og det er også rigtigt.

Outro: Tak for snakken og hvor man kan følge med

Morten: Ja, lige præcis. Morten, tusind tak for din deling her, af din tid og for at hoppe med ind i podcasten her. Jeg sætter meget stor pris på de gode råd, som du kom med her. Hvis man skal følge dig, eller hvis man skal have fat i dig, hvor får jeg det hen? Hvor skal jeg starte?

Gæst: Jamen det er mestendels på LinkedIn. Jeg prøver at holde mig væk fra alle de andre. Men på LinkedIn kan man både følge mig personligt, men også mit firma, som hedder det samme, K. Mathiassen APS. Der prøver jeg at dele lidt ud af gode råd og oplevelser ude fra den virkelige verden.

Morten: Ja, lige præcis. Og det var jo faktisk også der, jeg fandt dig, og jeg vil egentlig bare anbefale alle at gå ind og følge dig. Der er nogle meget lærerige betragtninger og sjove betragtninger, man får fra din verden der.

Gæst: Ja, men tak for den deling.

Morten: Selv tak. Vi skal jo lære af vores fejl, jo.

Gæst: Ja, lige præcis. Og der er også en god hjemmeside på firmaet der.

Morten: Det linker vi selvfølgelig op til i show notes og sådan nogle ting. Så tusind tak for din tid, Morten, og kan du have en god dag.

Gæst: Det kan jeg lige. I lige måde. Hej da.

Morten: Hej.

Morten: Tak fordi du lyttede med på denne episode af Drømmevillaen. Følg os på Instagram, hvor vi poster billeder og videoer fra vores gæster og fra vores samtaler. Har du noget, som du vil dele, så ræk endelig ud til os. Det gælder både, om du er nybygger, rådgiver eller leverandør. Så kan vi alle blive klogere og forhåbentlig få vores drømme til at blive til virkelighed.